일요일 아침에는 한 주치 숫자를 다시 꺼내 봅니다. 이번 주는 유난히 수치가 많았습니다. 서울 아파트값 상승률 0.30%, 분양전망지수 18.2포인트 급등, 서울 평당 분양가 6,355만원. 하나씩 뜯어보면 방향이 보입니다.
73주째 오르는 서울, 상승 축이 넓어졌다
한국부동산원 7월 첫째 주 조사에서 서울 아파트 매매가격은 0.30% 올랐습니다. 전주 0.27%에서 오름폭이 커졌고, 무려 73주 연속 상승입니다. 눈에 띄는 건 순위표입니다. 성북구 0.51%, 구로구 0.50%로 상위권이 강남이 아니라 중저가 지역입니다. 중랑구 0.39%, 강북구 0.37%까지, 상승 축이 외곽으로 번지는 모양새입니다. 상급지가 먼저 오르고 중저가가 따라붙는 순환매 후반부 패턴인데, 이 구간에서는 호가에 거품이 끼기 쉽습니다. 매수를 고민 중이라면 부르는 값이 아니라 신고된 값, 즉 실거래로 판단하셔야 합니다.
규제 2주차, 동탄·기흥·구리 그 후
7월 1일부터 화성 동탄, 용인 기흥, 구리가 조정대상지역·투기과열지구로 묶였습니다. LTV가 40%로 내려가면서 동탄에서 9억원짜리 집을 산다면 대출 한도가 기존 6억원에서 3억6,000만원으로 줄었습니다. 현금이 2억4,000만원 더 필요해진 셈입니다. 그런데 시장은 아직 견조합니다. 규제 직후 동탄의 상승세는 둔화됐지만, 매수세가 인접 비규제지역인 수원 권선·병점, 남양주 쪽으로 옮겨가며 호가가 들썩인다는 소식이 들립니다. 규제가 수요를 없애는 게 아니라 옆으로 밀어낸다는 것, 2020년대 초반에 이미 봤던 장면입니다.
분양가 6,000만원 시대, 그래도 청약심리는 살아났다
7월 1일 기준 서울 민간아파트 분양가가 3.3㎡당 6,355만원으로 처음 6,000만원선을 넘겼습니다. 수도권 분양가는 1년 새 27.2% 뛰었습니다. 단순 계산으로 서울 국민평형(전용 84㎡) 분양가가 20억원 안팎까지 올라온 겁니다. 그런데도 7월 분양전망지수는 87.6으로 한 달 새 18.2포인트 급등했고, 수도권은 102.5로 기준선을 넘었습니다. 이달 전국에 3만4,000가구 넘는 분양이 예정돼 있는데, 상반기 성적표를 보면 10대 건설사 단지의 1순위 평균 경쟁률이 9.76대 1, 그 외 건설사는 2.17대 1이었습니다. 새 아파트면 다 되는 시장이 아니라 브랜드와 입지를 골라 담는 시장입니다. 청약 전에는 주변 구축 실거래가와 분양가를 나란히 놓고 안전마진부터 따져보시길 권합니다.
하루 신고 1,904건이 말해주는 것
개인적으로 저는 주말마다 실거래 신고 건수를 세보는 습관이 있습니다. 7월 11일 하루에만 전국에서 1,904건이 신고됐고 그중 신고가가 259건, 일곱 건 중 하나꼴이었습니다. 여름 비수기 치고는 열기가 남아 있는 숫자입니다. 다만 신고가라는 단어에 쫓기듯 계약서를 쓰는 건 다른 문제입니다. 이 사이트의 실거래 판독기에 단지명을 넣어보면 같은 단지·같은 면적의 최근 체결가 흐름이 나오니, 최소한 내가 사려는 가격이 그 흐름의 어디쯤인지 확인하고 움직여도 늦지 않습니다.
다음 주 관전 포인트
하반기 기준금리 방향과 전세대출 보증비율 축소(80%에서 70%로 검토) 논의가 이어집니다. 대출이 걸린 계획이 있다면 상품 갈아타기보다 한도 변화부터 챙기세요. 계산기 한 번 두드려 보는 게 감보다 빠릅니다. 규제 지도가 너무 자주 바뀌는 시기입니다.
시장 상황을 정리한 개인 기록에 가까운 글이니, 실제 매수·매도나 대출·세금 판단은 최신 실거래 확인과 함께 반드시 해당 분야 전문가의 검토를 거치시기 바랍니다.