시장의 시선이 온통 7월 23일에 쏠려 있습니다. 정부가 부동산 세제 전면 개편을 앞두고 대통령이 직접 참석하는 대국민토론회를 예고했고, 결론은 이르면 7월 말, 늦어도 8월 초에 나옵니다. 오늘은 이번 개편의 과녁이 어디를 향하는지, 특히 '초고가·비거주 1주택'이라는 낯선 조합이 무엇을 뜻하는지 하나씩 뜯어보겠습니다.
개편의 골격 — 모두 올리는 게 아니라 갈라서 올린다
지금까지 나온 흐름을 종합하면 방향은 차등 과세입니다. 중저가 실거주 1주택의 세 부담은 지금 수준을 유지하거나 오히려 일부 덜어주고, 초고가 주택과 비거주 주택, 다주택에는 보유세를 더 얹는 구조입니다. 1주택이면 무조건 안전하던 시대가 끝나고, 같은 1주택 안에서도 '얼마짜리를, 직접 살면서 갖고 있느냐'로 세금이 갈리는 셈입니다.
'비거주 1주택'이 과녁이 된 이유
낯설게 들리지만 주변에서 흔히 보는 형태입니다. 서울 요지에 이른바 똘똘한 한 채를 사서 전세를 주고, 본인은 직장 근처나 다른 지역에서 임차로 사는 경우죠. 서류상으로는 1주택 실수요자지만, 정부 시각에서는 거주가 아니라 가격 상승을 기대한 보유에 가깝습니다. 그래서 이번 개편안에는 비거주 1주택의 장기보유특별공제를 줄이는 방안이 함께 거론되고 있습니다.
공제 축소가 현실이 되면 — 숫자로 셈해보기
현행 장특공제는 보유와 거주를 각각 10년씩 채우면 양도차익의 최대 80%까지 공제됩니다. 양도차익이 6억 원이라면 4억 8천만 원이 공제돼 과세 대상은 1억 2천만 원만 남죠. 그런데 거주 없이 보유만 한 경우에는 일반 공제(연 2%, 최대 30%)로 떨어지고, 여기서 더 축소된다면 과세 대상 차익은 4억 원대 후반까지 불어납니다. 같은 집, 같은 차익인데 '내가 그 집에 살았느냐'에 따라 세금이 억 단위로 벌어질 수 있다는 얘기입니다. 관심 있는 분은 고가주택 양도세 계산기에 본인 숫자를 넣고 거주 기간을 바꿔가며 격차를 미리 확인해 보세요.
발표 전까지 해야 할 일 세 가지
1. 내 집이 '실거주 1주택'인지 '비거주 1주택'인지부터 분류해 봅니다. 전세를 준 한 채라면 이번 개편의 사정권 안에 있습니다.
2. 현행 기준 세액과 공제 축소 시나리오를 나란히 계산해 둡니다. 격차가 크면 거주 계획이나 매도 시점을 조정할 여지가 있는지 살펴봅니다.
3. 확정 전 추측 보도에 반응해 서둘러 팔거나 사지 않습니다. 토론회를 전후로 세부안은 얼마든지 바뀔 수 있습니다.
개인적으로는 이번 열흘이 하반기 부동산 세금의 방향을 정하는 분수령이라고 봅니다. 다만 지금 나온 내용은 전부 검토안입니다. 제 주변에도 벌써 "지금 팔아야 하느냐"고 묻는 분들이 있는데, 저는 7월 말 발표문을 눈으로 확인하기 전까지는 도장 찍는 손을 잠시 멈추자는 쪽입니다. 방향은 보이지만 기준 금액, 공제율, 시행 시기 같은 숫자가 아직 하나도 확정되지 않았기 때문입니다.
이 사안의 배경과 시나리오별 파장은 영상에서도 직설로 정리해 두었습니다. 내일은 토론회를 앞둔 시장이 어떤 신호를 먼저 보이는지, 매물과 호가의 움직임을 따라가 보겠습니다.
세제는 확정 전 사안인 데다 개인별 보유·거주 이력에 따라 결론이 완전히 달라지므로, 이 글은 참고용으로만 삼고 실제 의사결정은 발표 확정안과 세무 전문가 확인을 거친 뒤에 하시기 바랍니다.