최근 상담·문의에서 반복적으로 나오는 사례 유형이 있습니다. 동탄에서 전세로 살다가 같은 생활권 안에서 집을 사서 옮기려던 계획이 규제지역 지정으로 꼬였다는 것입니다. 동탄이 규제지역으로 묶이면서 전세대출을 쥔 채로는 3억 넘는 아파트를 새로 살 수 없게 됐기 때문입니다. 오늘은 이 규제를 제대로 파보겠습니다. 마침 이 규제의 숨통을 틔워주는 실수요 예외 규정도 함께 정리합니다.
동탄·기흥·구리, 규제지역이 되면 뭐가 달라지나
`확인된 사실` 2026년 7월 1일부터 경기 화성 동탄(동탄구), 용인 기흥(기흥구), 구리가 투기과열지구이자 조정대상지역으로 신규 지정됐습니다(뉴스1, 경향신문). 금융위원회는 이 지역의 주택담보인정비율(LTV)이 40%로 제한된다고 밝혔습니다(헤럴드경제). 10억짜리 아파트라면 대출로 조달 가능한 돈이 4억까지라는 뜻입니다. 투기과열지구에서 유주택자는 주택 구입 목적의 주담대 자체를 받을 수 없고, 무주택자·처분조건부 1주택자의 한도도 6억 원으로 별도 제한됩니다.
여기에 전세대출을 보유한 사람은 규제지역 안에서 일정 가격을 초과하는 아파트를 새로 취득하면 전세대출 제한이 적용될 수 있고, 고액 신용대출을 보유한 차주의 주택 구입도 제한될 수 있다고 안내되고 있습니다. 조정대상지역에서는 다주택자 취득세·양도세 중과, 장기보유특별공제 배제, 1주택 비과세를 위한 2년 거주 요건도 함께 적용됩니다. 전세대출과 신용대출을 지렛대 삼아 집을 사는 경로를 상당 부분 막아놓은 셈입니다. `주의할 예외` 전세대출 제한의 정확한 금액 기준(예: 3억 원)과 신용대출 제한 기간(예: 1년)은 보증기관 세부 공고로 확정되므로, 본인 케이스는 반드시 은행·보증기관에 직접 확인하시기 바랍니다.
실수요 예외, 조건 세 가지를 모두 충족해야
투기가 아니라 생활 때문에 움직여야 하는 실수요자를 위한 예외 규정이 보증기관 규정 개정을 거쳐 마련돼 있습니다. 통상 아래 조건을 모두 충족해야 인정되는 구조로 안내됩니다.
1. 사유가 직장이동, 자녀교육, 부모봉양, 요양·치료, 학교폭력 피해 등 불가피한 실수요일 것
2. 기초지자체, 즉 시·군 사이의 이동일 것 — 서울이나 광역시 안에서 구(區)만 옮기는 경우는 통상 인정되지 않습니다
3. 구입한 아파트와 임차 중인 주택 양쪽 모두에 세대원이 실제 거주할 것
`주의할 예외` 세 조건의 정확한 문구와 판단 기준은 취급 은행·보증기관(주금공·HUG)마다 세부 안내가 다를 수 있어, 이 글에서 단정하지 않고 방향만 안내합니다. 신청 전 반드시 해당 기관에 본인 사유가 해당하는지 직접 확인하시기 바랍니다. 현장에서는 두 번째 조건(시·군 이동)을 놓치는 경우가 많다고 알려져 있습니다.