지난주 지인 한 분이 하소연을 해왔습니다. 동탄에서 전세로 살면서 같은 생활권 안에서 집을 사서 옮기려던 계획이 7월 1일자로 꼬였다는 겁니다. 동탄이 규제지역으로 묶이면서 전세대출을 쥔 채로는 3억 넘는 아파트를 새로 살 수 없게 됐기 때문입니다. 오늘은 이 얘기를 제대로 파보겠습니다. 마침 이번 주, 이 규제의 숨통을 틔워주는 실수요 예외 규정이 시행됩니다.
동탄·기흥·구리, 규제지역이 되면 뭐가 달라지나
7월 1일부터 경기 화성 동탄, 용인 기흥, 구리가 투기과열지구이자 조정대상지역으로 새로 지정됐습니다. 숫자로 보면 이렇습니다. 주택담보대출 LTV는 40%로 내려갑니다. 10억짜리 아파트라면 대출로 조달 가능한 돈이 4억까지라는 뜻입니다. 여기에 전세대출을 보유한 사람은 규제지역 안에서 3억 원을 초과하는 아파트를 새로 취득할 수 없고, 1억 원 넘는 신용대출을 받은 사람도 대출 실행일로부터 1년간 규제지역 주택을 살 수 없습니다. 수도권·규제지역 주담대에 붙는 스트레스 DSR 금리 3.0%도 하반기 내내 유지됩니다. 전세대출과 신용대출을 지렛대 삼아 집을 사는 경로를 전부 막아놓은 셈입니다.
이번 주 시행되는 실수요 예외, 조건은 세 가지 전부 충족
그럼 위 지인처럼 투기가 아니라 생활 때문에 움직여야 하는 사람은 어떻게 될까요. 주금공·HUG 등 보증기관 규정 개정을 거쳐 7월 중순, 그러니까 이번 주부터 예외가 인정됩니다. 다만 조건이 까다롭습니다.
1. 사유가 직장이동, 자녀교육, 부모봉양, 요양·치료, 학교폭력 피해 등 불가피한 실수요일 것
2. 기초지자체, 즉 시·군 사이의 이동일 것 — 서울이나 광역시 안에서 구(區)만 옮기는 경우는 인정되지 않습니다
3. 구입한 아파트와 임차 중인 주택 양쪽 모두에 세대원이 실제 거주할 것
세 가지를 모두 채워야 합니다. 하나라도 빠지면 예외가 아닙니다. 현장에서 상담하다 보면 두 번째 조건을 놓치는 분이 가장 많습니다. 같은 서울 안에서 강동구에서 양천구로 자녀 학교 때문에 옮기는 건 사유가 아무리 절실해도 구간 이동이라 해당이 안 됩니다.
어기면 어떻게 되나 — 회수 시점을 기억하세요
7월 1일 이후 전세대출을 보유한 채 규제지역에서 3억 초과 아파트를 취득하면, 그 아파트의 소유권 이전 등기가 완료되는 시점에 전세대출이 회수됩니다. 다만 임대차 계약 기간이 남아 있으면 그 잔여기간까지는 회수가 유예됩니다. 등기 시점과 전세 만기 사이의 시차를 계산에 넣지 않고 계약부터 하면 자금 계획이 통째로 무너질 수 있습니다.
규제는 조이는데 시장 지표는 반대로 갑니다
한쪽에서는 대출을 조이는데 시장 심리는 딴판입니다. 7월 전국 아파트 입주전망지수는 97.5로, 4월 저점 69.3에서 석 달 연속 반등했습니다. 수도권만 보면 81.7에서 102.6으로 한 달 새 20.9포인트 뛰었습니다. 7월 첫째 주 전국 아파트 매매가는 0.19%, 서울은 0.21% 올랐고, 수도권 신축 분양가는 1년 새 27.2% 상승했습니다. 지난 11일 하루에만 신고된 거래 1,904건 중 259건이 신고가였고, 서초교대e편한세상은 41억 원 신고가를 썼습니다. 목동에서는 7단지가 조합설립인가를 받으며 재건축 시계도 빨라지고 있습니다.
개인적으로는 이런 국면일수록 호가나 분위기가 아니라 실제 체결된 숫자로 판단해야 한다고 봅니다. 관심 단지가 있다면 실거래 판독기로 같은 단지·같은 면적의 최근 체결가부터 확인하고 움직이시길 권합니다. 규제 전후 흐름을 다룬 지난 글들도 함께 보시면 맥락 잡기가 수월할 겁니다.
오늘 정리한 대출·세제 내용은 개인 상황에 따라 적용이 달라지므로, 계약 전 반드시 보증기관과 세무·금융 전문가에게 본인 케이스를 확인하시기 바랍니다.