현장 직설 가이드 | 앵그리윤선생 부동산

2026년 8월 22일

강남 5억 떨어졌는데 노원은 6천↑…세금이 서울 집값을 바꿨다

서울 아파트값은 8월 3주 기준 0.22% 올랐는데 강남구는 -0.05%, 서초구는 -0.09%로 2주 연속 하락했습니다. 반대로 성북구 0.45%, 중랑·서대문 0.44%로 강북은 상승폭을 키웠습니다. 압구정 신현대·반포 래미안원베일리에서 수억 낮춘 호가가 나오는 이유, 노원 중계주공처럼 종부세 문턱 아래 단지로 돈이 이동하는 구조, 그리고 앞으로 3개월간 매물 증감·실거래가·전세·국회 심의 네 가지를 어떻게 봐야 하는지 정리했습니다.

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2026년 8월 17일

재개발 어렵던 빌라촌 용적률 700% 희소식 알려드립니다!

민간 도심복합개발로 재개발이 막혀 있던 서울 노후 빌라촌에 용적률 최대 700%가 열립니다. 다만 700%는 제2종 일반주거지역을 준주거로 상향한 뒤 법적 상한 500%에 1.4배 특례를 곱한 값이고, 서울시 조례는 노후도 60%·면적 2만~6만㎡로 법령보다 요건이 좁습니다. 잠실·석촌·삼전·천호·구의·석관 등 후보지와 투자 시 확인할 다섯 가지 조건을 현장에서 직설로 짚습니다.

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2026년 8월 15일

청년미래보금자리론, 3% 대출인데 왜 아파트는 안 될까 | 8·13 대책에 숨은 청년 대출

8·13 대책 발표문 한쪽에 작게 들어간 청년미래보금자리론을 짚었습니다. 만 39세 이하·생애최초·연소득 7,000만원 이하가 4억 이하 85㎡ 이하 비아파트를 살 때 연 3%대로 빌려주는 상품인데, 언론에 나온 LTV 80%는 지방 기준이고 수도권·규제지역은 70%입니다. 출시는 2027년 1월, 오피스텔은 주금공법 개정이 있어야 포함됩니다. 청년 매수자와 오피스텔 소유자 두 입장에서 실익을 따져보고, 생애최초 LTV 우대혜택이 소멸하지 않는다는 이 상품의 진짜 핵심과 아파트로 갈아탈 때 붙는 조건까지 정리했습니다.

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2026년 8월 14일

세금만 올리고 공급은 언제? 착공 19%의 현실과 서울 공급의 해법

8·3 세제개편 이후 시장의 냉랭한 반응을 짚고, 서울 상반기 착공이 연간 목표의 19%에 그친 현실을 지적합니다. 착공과 입주의 시차, 공사비·PF 경색으로 인한 민간 공급 위축, 재건축 활성화와 용적률 완화의 필요성, 그리고 보유세를 올렸으면 거래세를 낮춰야 한다는 OECD 권고까지 정부가 서둘러 내놔야 할 공급 정책 방향을 정리했습니다.

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2026년 8월 14일

8·13 부동산 대책의 진짜 승부처 | 10만 가구보다 중요한 '37개월'

8·13 대책에서 지구가 확정된 물량은 2만7,200가구(남양주 와부 21,700·경기광주 4,500·서울 염창 1,000)이고, 나머지 7만3,000가구+α는 연내 순차 지정 예정입니다. 택지 발표부터 착공까지를 68개월에서 37개월로 줄이겠다는 계획의 실행 가능성, 남양주 와부와 경기광주의 입지 비교, 서울 추가 후보지, PF 30조 확대가 집값에 미칠 영향까지 냉정하게 점검했습니다.

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2026년 8월 11일

10년 실거주해도 안전하지 않다 | 8·3 세제개편 15억·25억·45억 세금 시뮬레이션

8·3 세제개편안 기준으로 1세대 1주택 실거주자의 보유세·양도세를 시세 15억·25억·45억 3구간으로 시뮬레이션했습니다. 2029년부터 신설되는 장기거주 소득공제 10억원 한도가 고가주택 실거주자에게 미치는 영향을 다룹니다.

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2026년 8월 9일

서울 공급대책, 그린벨트 vs 재건축·재개발 — 진짜 답은 '동시 시행'입니다

8월 7일 2차 부동산 점검회의를 계기로, 그린벨트 해제와 재건축·재개발 규제 완화 중 어느 쪽이 서울 주택공급의 현실적 해법인지 짚습니다. 그린벨트·국유지는 입주까지 9~10년, 정비사업은 3~8년이 걸리는 시차를 근거로 단기·중기·장기 3단계 공급 파이프라인을 동시에 가동해야 하는 이유와, 용적률 인센티브·재건축초과이익환수 등 개발이익과 공급을 함께 잡는 방법을 설명합니다.

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