세제 개편안 발표가 다가오면서 이번 주 상담 전화가 눈에 띄게 늘었습니다. 살까 말까, 팔까 말까, 전세대출은 어떻게 되느냐. 질문은 제각각인데 결이 비슷해서, 오늘은 실제로 받았던 질문 다섯 개를 추려 제 답변을 그대로 옮겨봅니다.
Q1. 서울 집값, 지금도 오르는 중인가요?
오르고 있습니다. 한국부동산원 주간 동향(7월 6일 기준)에서 서울 아파트 매매가격은 0.30% 올라 전주(0.27%)보다 상승폭이 커졌습니다. 재작년 2월 상승 전환 이후 74주 연속 오름세입니다. 눈여겨볼 건 지역입니다. 성북 0.51%, 구로 0.50%, 중랑 0.39%. 강남 3구가 아니라 중저가 지역이 끌고 가는 장세입니다. 어제 하루 전국 실거래 신고 2,524건 중 신고가는 257건, 대략 열 건에 한 건꼴입니다. 매물 호가만 보고 "다 올랐네"라고 판단하면 틀립니다. 실제 체결된 신고가로 확인하세요. 이 사이트의 실거래 판독기에서 단지별 최근 신고 내역을 바로 볼 수 있습니다.
Q2. 7월 말 세제 개편, 실거주 1주택자도 영향받나요?
구윤철 부총리가 7월 말 부동산 세제 개편안 발표를 예고했습니다. 현재 거론되는 방향은 종부세 세율 인상보다 공정시장가액비율(현행 60%)을 시행령으로 단계적으로 올리는 방식, 그리고 양도세 장기보유특별공제를 실거주 중심으로 재편하는 안입니다. 요지는 비거주·다주택 부담은 키우고 실거주 1주택은 상대적으로 보호한다는 것. 다만 아직 확정된 건 하나도 없습니다. 개인적으로는 발표 전에 미리 움직이다 방향이 빗나가 후회하는 사례를 여럿 봤기 때문에, 지금은 본인 보유세·양도세를 숫자로 계산해두고 발표문을 기다리는 게 순서라고 봅니다.
Q3. 전세대출 규제, 저한테도 해당하나요?
핵심 타깃은 규제지역의 비거주 1주택자가 받은 전세대출 약 4조9,000억 원입니다. 보증비율을 80%에서 70%로 낮추거나 고액 전세대출에 DSR을 적용하는 방안이 검토되고 있습니다. 무주택 실수요자는 직접 사정권이 아닙니다. 다만 집을 한 채 두고 다른 지역에서 전세로 사는 분이라면 만기 연장 조건이 달라질 수 있으니 갱신 시점 전에 한도를 다시 계산해보셔야 합니다.
Q4. 동탄·기흥·구리가 규제지역이 됐다는데, 체감 효과가 있나요?
이달부터 LTV가 70%에서 40%로 즉시 낮아졌습니다. 6억짜리 아파트라면 대출 가능액이 4억2,000만 원에서 2억4,000만 원으로 줄어, 현금이 1억8,000만 원 더 필요해진 셈입니다. 그런데 같은 기간 서울 상승폭은 오히려 커졌지요. 현장에서 보면 규제는 수요를 없애기보다 옮기는 경우가 많습니다. 해당 지역 매수를 준비하던 분은 계산기부터 다시 두드려보시길 권합니다.
Q5. 7월 분양 물량이 많다던데, 청약 넣어도 될까요?
이달 전국 분양예정 물량은 약 3만 가구, 수도권만 2만 가구입니다. 서울은 신길동 써밋클라비온 812가구, 중림동 충정로역자이르네 299가구가 대기 중이고, 김포 한강푸르지오리버프론트 2,432가구 같은 대단지도 나옵니다. 다만 물량이 많다고 다 되는 게 아닙니다. 브랜드와 입지를 빼면 절반 가까이 미달이 나는 게 요즘 청약판입니다. 분양가가 주변 단지 최근 실거래보다 싼지부터 확인하세요. 감이 아니라 숫자가 먼저입니다.
다음 주면 세제 개편의 윤곽이 잡힐 겁니다. 그때 다시 질문 받겠습니다.
이 글은 시장 참고용으로, 세금과 대출은 개인별 조건에 따라 결론이 달라지니 실행 전 세무사·대출 상담사 확인을 거치시기 바랍니다.