오늘 오후 2시 30분, 정부가 국민 앞에서 마이크를 잡습니다. 국토교통부가 주택 공급을 주제로 여는 대국민 공개토론회가 그 시작입니다. 요 며칠 제 주변 지인들에게 가장 많이 받은 질문들을 추려, 오늘은 문답 형식으로 이번 주 일정과 시장 상황을 정리해 보겠습니다.
오늘부터 사흘, 정부가 공개석상에서 답한다
Q. 이번 토론회, 기존 정책 발표와 뭐가 다른가요?
형식 자체가 다릅니다. 14일 오늘은 국토부가 주택 공급을, 15일에는 금융위원회가 부동산 금융을, 16일에는 재정경제부가 부동산 세제를 놓고 연이어 공개 토론을 엽니다. 오늘 자리만 해도 장관이 직접 주재하고 건설업계·학계·언론계 패널 9명, 전문가와 일반 국민까지 약 60명이 참석합니다.
사흘간 나온 내용은 오는 23일 대통령이 주재하는 부동산 대토론회에서 구체화됩니다. 결론이 밀실이 아니라 공개 석상의 논쟁을 거쳐 나온다는 점, 그래서 이번 주 발언 하나하나가 시장에 힌트가 된다는 점이 핵심입니다.
Q. 오늘 공급 토론회에서는 어떤 얘기가 나올까요?
공공택지와 재개발·재건축 같은 정비사업의 공급 속도를 어떻게 높일지가 첫 번째 주제입니다. 프로젝트파이낸싱(PF) 자금 조달, 비아파트·임대주택 공급 여건 개선도 테이블에 오릅니다. 시장에서는 정비사업 이주비 대출 규제를 풀어주는 방안이 나올지 주목하는 분위기입니다.
개인적으로는 공급 대책의 성패가 몇 만 호라는 총량보다 착공까지 걸리는 시간에 달렸다고 보는 쪽입니다. 인허가만 받아 놓고 삽을 못 뜨는 물량이 얼마나 빨리 움직이느냐, 저는 그 대목을 지켜볼 생각입니다.
토론회장 밖, 시장의 숫자들
Q. 그 사이 시장은 어떤 상태인가요?
숫자부터 보겠습니다. 지난 6월 전국 아파트 매매 가운데 직전보다 비싸게 팔린 상승거래 비중은 47.3%로 한 달 전보다 1.6%포인트 커졌습니다. 서울은 이 비중이 57.1%까지 올라왔고, 경기도 과천·성남을 중심으로 49.4%를 기록했습니다.
주간 흐름도 같은 방향입니다. 7월 첫째 주 서울 아파트 매매가격은 0.30% 올라 전주(0.27%)보다 오름폭이 커졌습니다. 성북구 0.51%, 구로구 0.50% 등 중저가 지역이 상승을 이끌었다는 점이 눈에 띕니다. 전셋값도 한 주에 0.31% 올랐습니다.
전세 시장에서는 매물이 줄자 세입자들이 움직이지 않고 눌러앉는 분위기가 뚜렷합니다. 규제로 눌러 놓은 수요가 사라진 게 아니라 대기 중이라는 뜻으로 저는 읽습니다.
Q. 새 아파트 분양으로 눈을 돌리면 어떤가요?
분양가 부담이 만만치 않습니다. 최근 1년간 경기도 민간아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 2,517만원, 국민평형인 전용 84㎡ 기준으로는 평균 8억5,586만원입니다. 1년 새 1억원가량 오른 수준입니다.
간단히 계산해 보면 이렇습니다. 분양가 8억5천만원짜리를 규제지역에서 받는다면 LTV 40%가 적용돼 대출 가능액은 3억4천만원 안팎이고, 나머지 5억원 이상은 자력으로 마련해야 합니다. 올해 상반기 청약이 10대 건설사 브랜드 단지로만 쏠린 것도 이 부담과 무관하지 않다고 봅니다. 어차피 큰돈이 들어간다면 확실한 단지로 가겠다는 심리죠.
발표 전 일주일, 실수요자가 할 일
정책 방향이 이번 주에 상당 부분 드러나는 만큼, 지금은 뉴스 헤드라인에 맞춰 서두르기보다 자기 숫자를 점검할 때입니다. 관심 단지가 있다면 실거래 판독기에서 같은 단지·같은 면적의 최근 체결가부터 확인하시고, 자금 계획은 계산기 모음으로 대출과 세금을 미리 돌려보시길 권합니다.
토론회에서 어떤 완화책이 언급되더라도 실제 시행까지는 시차가 있습니다. 발표 기대감만으로 호가에 웃돈을 얹어 추격 매수하는 것은 이 국면에서 가장 피해야 할 선택이라고 저는 생각합니다.
내일 저녁에는 금융위 토론회에서 오간 대출 규제 논의를 실수요자 눈높이에서 다시 짚어 보겠습니다.
이 글은 일반적인 정보 제공이 목적이며, 대출과 세금은 개인별 조건에 따라 결론이 완전히 달라지므로 실행 전 금융기관과 세무 전문가의 확인을 꼭 거치시기 바랍니다.