30년을 끌어온 강남 최대 재건축, 대치동 대장주 은마아파트가 드디어 움직입니다. `확인된 사실` 강남구는 2026년 7월 초 은마아파트 재건축정비사업의 사업시행계획을 인가했습니다. 2003년 추진위원회 승인 이후 23년 만입니다(뉴스핌, 한국경제). 2028년 착공 가능성이 거론됩니다. 감이 아니라 숫자로, 지금 들어가도 되는지 실거래 판독기로 시세를 확인하며 냉정하게 따져보겠습니다.
30년이 걸린 이유 — 안전진단부터 통합심의까지
은마는 1996년 안전진단을 통과하고도 각종 규제와 주민 갈등에 발이 묶여 30년 가까이 표류했습니다. 2023년 조합 설립, 2025년 통합심의 완료로 물꼬가 트였고 이번에 사업시행인가까지 왔습니다. 재건축은 '발표'가 아니라 '단계'로 움직입니다. 사업시행인가 → 관리처분 → 이주·철거 → 착공(2028년 목표) → 입주로 이어집니다.
49층 5,893세대로 재탄생
`확인된 사실` 현재 14층 4,424세대가 49층 5,893세대로 바뀝니다. 역세권 용적률 특례로 용적률이 300%에서 331.9%로 상향돼 655가구를 추가로 확보했습니다(메트로서울). 민간 정비사업 중 처음으로 역세권 용적률 특례를 적용받은 사례로 보도됐습니다. 공공임대주택 909가구와 공공분양(뉴:홈) 195가구가 포함돼, 늘어나는 세대 상당수가 공공주택입니다. 일반분양 물량은 이보다 적어 분양 경쟁은 치열할 전망입니다. `주의할 예외` 정확한 일반분양 세대수는 관리처분 단계에서 확정되므로, 이 글에서는 조합·언론이 밝힌 잠정 수치로 안내합니다.
핵심 변수 — 추가분담금, 그리고 공사비
여기서 냉정해져야 합니다. 조합 추정 기준 추가분담금은 전용 76㎡ 약 4억, 84㎡ 약 6.5억 원 수준으로 알려져 있습니다(`미확인` — 조합 추정치이며 공식 고시 문서로 재확인하지 못했습니다). 문제는 이게 '추정'이라는 점입니다. 공사비 상승 압력을 감안하면 실제 입주 시점엔 더 오를 가능성이 큽니다. 분담금이 얼마나 늘 수 있는지는 재건축 분담금 계산기에 대지지분·공사비·환수율을 넣어 미리 범위를 잡아보세요.
지금 시세와 투자수익 계산
현재 호가는 76㎡ 34~35억, 84㎡ 37~40억으로, 지난 봄 대비 숨고르기 구간입니다(`가정 계산`, 실거래 판독기로 최신 신고가를 직접 확인하시길 권합니다). 인근 신축 같은 평형이 약 44억인데, 지금 진입가에 분담금을 더한 예상 투입이 약 40.5억이라면 신축과의 차이는 3.5억 안팎입니다. 분양가·공사비가 오르면 이 차익은 더 줄어듭니다. 즉 '무조건 대박'이 아니라 변수에 민감한 구조입니다. 매수 전 고가주택 양도세 계산기와 스트레스 DSR 계산기로 세금·대출까지 함께 계산하는 게 순서입니다.