그린벨트 10년, 정비사업 7년 — 서울 공급대책의 시차를 계산했습니다

"그린벨트 풀어서 몇 만 가구 짓는다는데, 그때까지 전세는 어떻게 버티나요?"

8월 7일 2차 부동산 점검회의 소식이 나온 뒤 이 질문을 여러 번 받았습니다. 결론부터 말씀드리면, 그린벨트·국유지 카드와 지금 당장의 전월세 문제는 서로 다른 시간대의 문제입니다. 하나로 다른 하나를 막을 수 없습니다. 그래서 오늘은 "무엇을 풀어야 하나"가 아니라 "무엇이 언제 도착하나"를 계산해 보겠습니다.

8월 7일 회의에서 확정 발표된 것은 아직 없습니다

`확인된 사실` 이재명 대통령은 8월 7일 오후 2시부터 8시까지 청와대에서 2차 부동산 정책 점검회의를 비공개로 열었습니다. 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관, 김윤덕 국토교통부 장관, 이억원 금융위원장이 주택 공급 촉진 금융 지원 방안과 조기 공급 방안을 보고했고, 강유정 청와대 수석대변인은 "전폭적인 공급 확대와 신속 실행 방안이 폭넓게 개진됐다"고 밝혔습니다.

`미확인` 그린벨트 해제, 추가 5만 가구, 용산 어린이정원·서초 조달청 부지 같은 개별 항목은 전부 언론 보도 단계입니다. 국토교통부 보도자료로 확정된 것이 아닙니다. 정부가 지난 1월 29일 발표한 수도권 6만호에 얼마가 더해지느냐를 놓고 물량·부지·발표 시기를 조율 중이라는 것까지가 지금 확인 가능한 선입니다. 아직 대책이 나온 게 아니라 대책을 만드는 중이라는 뜻입니다.

속도 차이를 표로 보면 이렇습니다

`가정 계산` 첫 줄의 근거는 3기 신도시입니다. 남양주 왕숙·하남 교산은 2019년 10월 지구지정에 들어가 사업준공 목표가 2028년입니다. 착공도 입주도 아닌 준공까지가 9년입니다. 그린벨트를 지금 푼다고 해도 이 시계는 다시 처음부터 돌아갑니다.

그래서 하나만 고를 게 아니라 셋을 동시에 걸어야 합니다

저는 이 표를 보고 나면 답이 하나로 좁혀진다고 봅니다. 어느 하나를 골라 몰아주는 게 아니라, 도착 시점이 다른 파이프라인을 동시에 가동하는 겁니다.

`윤선생의 해석` 중요한 건 순서가 아니라 동시성입니다. 장기 카드를 지금 시작하지 않으면 10년 뒤에도 같은 소리를 하게 되고, 단기 카드를 지금 열지 않으면 중기 카드가 도착하기 전에 시장이 먼저 무너집니다. 지금 논쟁은 세 칸 중 어느 칸이 옳으냐를 두고 벌어지고 있는데, 세 칸은 경쟁 관계가 아니라 서로의 조건입니다.

왜 도심이 싼가 — 토지보상과 공공재정

신규 택지가 비싼 이유는 땅값만이 아닙니다. 정부·LH가 토지를 현금으로 사서 도로·상하수도·학교·광역교통까지 깔아야 합니다. 3기 신도시 토지보상비만 수십조 원 규모로 추산되고, 여기에 조성비와 광역교통 대책 비용이 별도로 붙습니다. LH는 이미 부채가 170조 원대, 부채비율 200%를 넘는 것으로 추산됩니다.

정비사업은 구조가 다릅니다. 토지 보상이 아니라 조합원이 가진 땅으로 시작하고, 기반시설도 사업자가 부담해 기부채납합니다. 「도시 및 주거환경정비법」 제51조가 그 기부채납 기준을, 제97조가 정비기반시설의 귀속을 정해두고 있습니다. 같은 한 가구를 만드는 데 국민 세금이 얼마나 들어가느냐가 근본적으로 다릅니다.

`주의할 예외` 다만 정비사업이 공짜라는 뜻은 아닙니다. 비용이 재정에서 조합원 분담금으로 옮겨갈 뿐이고, 최근 2년간 공사비 갈등이 벌어진 서울 정비사업장만 26곳입니다. 재정 부담이 없다는 것과 사업이 순조롭다는 것은 다른 이야기입니다.

용적률 인센티브도 이익 환수도, 이미 법에 있습니다

"용적률을 더 주고 대신 공공임대를 받자"는 제안은 새로 만들 제도가 아닙니다. 도시정비법 제54조가 이미 그 구조입니다. 정비계획으로 정해진 용적률에도 불구하고 지방도시계획위원회 심의를 거쳐 법적상한용적률까지 지을 수 있게 하고, 과밀억제권역 재건축사업은 그 초과용적률의 "100분의 30 이상 100분의 50 이하로서 시·도조례로 정하는 비율"을 국민주택규모 주택으로 짓게 합니다. 그렇게 지어진 주택은 제55조에 따라 국토부·지자체·LH가 인수합니다.

`주의할 예외` 여기서 진짜 중요한 건 마지막 아홉 글자입니다. "시·도조례로 정하는 비율" — 30%냐 50%냐는 국회가 아니라 서울시의회가 정합니다. 법 개정 없이 조례만으로 움직일 수 있는 구간이 20%포인트나 열려 있다는 뜻입니다.

개발이익 환수 장치도 이미 돌아가고 있습니다. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」은 2024년 개정으로 면제 기준이 조합원 1인당 3,000만 원에서 8,000만 원으로, 부과 구간 단위가 2,000만 원에서 5,000만 원으로 올라갔습니다.

`윤선생의 해석` 그러니까 "재건축을 풀면 이익이 특정 집단에 몰린다"는 걱정은 제도가 없어서 생기는 게 아닙니다. 이미 있는 두 장치를 얼마나 촘촘하게 쓰느냐의 문제입니다. 과도한 이익은 환수하되 사업성은 남겨주는 조절이 가능한데, 논쟁이 "푸느냐 마느냐"에 머물러 있는 게 저는 제일 아깝습니다.

LH 한 곳에 다 맡길 수 있는 물량이 아닙니다

`확인된 사실` 서울시가 8월 7일 공개한 '2차 정비사업 보고서'에 따르면, 최근 3년간 서울 주택공급의 90% 이상을 민간이 담당했습니다. 가용 부지가 절대적으로 부족한 서울에서 재개발·재건축이 사실상 유일한 대규모 공급 수단이라는 것이 보고서의 진단입니다.

여기에 LH의 재무 상태를 겹쳐 놓으면 그림이 분명해집니다. 부채 170조 원대를 안고 3기 신도시 조성과 매입임대를 동시에 돌리는 조직에, 서울 도심 공급까지 얹는 건 물리적으로 무리입니다. 공공을 늘리자는 주장과 공공이 감당할 수 있느냐는 질문은 별개입니다.

정부가 정비사업에 미온적인 진짜 이유

기사에는 잘 안 나오지만, 정부 쪽 반론의 핵심은 '멸실'입니다. 김용범 청와대 정책실장은 7월 20일 방송에서 "재개발·재건축은 단기간에 공급을 확보하지 않으며 일시적이나마 주택이 멸실되는 시기가 있는 만큼 만능키는 아니다"라고 했고, 이 대통령도 7월 23일 부동산 대토론회에서 정비사업에 "주택 순증효과가 없다"고 언급했습니다.

이에 대해 서울시는 최근 3년간 준공된 정비사업 59곳에서 주택 수가 36.4% 순증(재개발 27.4%, 재건축 44.2%)했다고 반박했습니다. 2031년까지 31만 가구 착공을 목표로 관리 중인 253개 구역에서도 39.2% 순증이 예상된다고 밝혔습니다.

`주의할 예외` 두 주장이 다 맞습니다. 36.4%는 준공 시점의 숫자이고, 멸실은 그 전 3~5년의 이야기이기 때문입니다. 이주가 시작되면 그 구역 주택은 한동안 0이 되고, 조합원과 세입자가 통째로 인근 전월세 시장으로 나옵니다. 정비사업은 7년 뒤에 크게 플러스, 그 전 4년은 마이너스인 사업입니다.

그래서 "정비사업 활성화"와 "전월세 안정"은 단기적으로 같은 편이 아니라 반대편입니다. 비아파트 규제 완화가 곁가지가 아니라 정비사업을 돌리기 위한 전제 조건인 이유가 여기 있습니다. 이주 수요를 받아줄 그릇 없이 정비사업만 가속하면, 공급을 늘리려는 정책이 그 사이 4년 동안 전월세를 밀어 올립니다.

단기 카드로 거론되는 비아파트 — 그런데 방향이 엇갈립니다

`확인된 사실` 정부는 2026~2027년 수도권에 매입임대주택 9만 가구를 공급할 계획이고, 서울·경기 규제지역에 신축 5만 4천 가구와 기존주택 1만 2천 가구를 집중 배치한다고 밝혔습니다. 등록임대주택 신규 등록도 현재 빌라·다세대·오피스텔 등 비아파트만 가능합니다.

`주의할 예외` 그런데 8월 3일 발표된 2026년 세제개편안을 두고 대한주택임대인협회는 등록임대 세제 특례 축소가 제도의 신뢰를 훼손한다며 재검토를 요구하고 있습니다. 한쪽에서는 매입임대로 비아파트를 사들이고, 다른 쪽에서는 민간 임대사업자의 유인을 줄이는 셈입니다. 단기 카드가 제대로 작동하려면 이 방향부터 정리돼야 합니다.

어느 카드가 먼저 도착하는가 — 소관별 시계열

같은 '규제 완화'라도 누가 결정하느냐에 따라 속도가 완전히 다릅니다. 서울시가 8월 5일 대통령실에 전달한 건의를 소관별로 나눠보면 이렇습니다.

`확인된 사실` 서울시는 이미 단계별 행정 처리기한을 정하는 표준처리기한제를 도입하고, 순차적으로 진행하던 절차를 동시에 추진하는 병행처리를 확대하겠다고 밝혔습니다. 모든 단계를 다 끝낸 뒤 다음으로 넘어가는 방식을 바꾸는 것만으로도 몇 년이 줄어듭니다. 이건 법도 예산도 필요 없는 영역입니다.

`윤선생의 해석` 이 표가 오늘 글의 결론입니다. 조례와 행정으로 몇 달 안에 움직일 수 있는 칸이 분명히 있는데, 논의는 자꾸 국회를 거쳐야 하는 칸과 수년이 걸리는 칸에 머물러 있습니다. 시장은 발표가 아니라 실제 입주 물량을 봅니다. "2030년까지 몇 만 가구"라는 문장 하나로는 올해 전세를 구하는 사람에게 아무 일도 일어나지 않습니다.

앞으로 갈림길은 둘입니다

`윤선생의 해석` 여기서부터는 제 예측이고 틀릴 수 있습니다. 저는 서울 집값이 두 시나리오 중 하나로 간다고 봅니다.

첫째, 단기·중기 카드가 실제로 열려서 향후 3~4년 안에 입주 물량이 눈에 보이기 시작하는 경우입니다. 이러면 전월세부터 안정되고 매매가도 완만해집니다. 둘째, 발표만 반복되고 실제 착공이 밀리는 경우입니다. 이때는 전체가 오르는 게 아니라 신축과 핵심 지역으로만 수요가 몰립니다. 공급이 부족할수록 사람들은 확실한 물건 하나에 집중하기 때문입니다. 지금까지의 흐름은 두 번째에 가깝다고 보고 있습니다.

독자가 확인할 것

내 단지가 정비사업 어느 단계에 있는지부터 보십시오. 관리처분인가가 났다면 3~4년 뒤 입주, 구역지정 단계라면 7년 이상입니다. 이 차이가 이주 시기·전세 계약·자금 계획을 전부 가릅니다. 이주비 대출은 현재 LTV 40%가 적용되므로, 관리처분 단계 조합원이라면 부족분을 어떻게 메울지 지금 계산해 두셔야 합니다. 주변 시세는 실거래 판독기로 같은 단지·같은 면적 기준으로 확인하시고, 보유세 부담은 계산기로 미리 가늠해 보시길 권합니다.

한계

8월 7일 회의는 비공개였고, 청와대 브리핑에 담긴 내용 외에는 모두 언론 보도 기준입니다. 물량·부지·발표 시기는 조율 중이라 확정 발표 시 달라질 수 있습니다. 소요기간 표는 최근 사례에서 뽑은 대략치이며 개별 사업장 편차가 큽니다. 토지보상비와 LH 부채 규모는 업계 추산·보도 기준이고 확정 결산 수치가 아닙니다. 재초환 부과율은 2024년 개정 기준이며, 개별 조합의 실제 부담금은 개시·종료 시점 감정평가에 따라 달라집니다.

자주 묻는 질문

Q. 그린벨트가 해제되면 그 주변 집값은 바로 오르나요?

A. 입주 물량은 9~10년 뒤에 오지만, 토지 보상금은 지구지정과 보상 절차 단계에서 먼저 풀립니다. 과거 신도시 사례에서 인근 지역 가격이 먼저 움직인 것도 이 시차 때문입니다. 공급 효과와 가격 효과가 같은 시점에 오지 않는다는 점은 기억해 두실 만합니다.

Q. 정비사업이 오히려 전세난을 키운다면, 지금 시작하는 게 맞나요?

A. 시작 여부가 아니라 동시성의 문제입니다. 이주 수요를 흡수할 비아파트 공급이 함께 열려야 정비사업 가속이 전월세 시장을 흔들지 않습니다. 정비사업을 미루면 7년 뒤 공급이 사라지고, 준비 없이 서두르면 그 사이 4년이 위험합니다. 제도 설계의 문제이지 개인이 선택할 수 있는 부분은 아닙니다.

Q. 이주비 LTV 완화는 법을 고쳐야 하나요?

A. 아닙니다. 이주비 대출 규제는 금융위원회 소관 행정 영역이라 국회 입법 없이도 조정할 수 있습니다. 서울시 건의 중 국회를 반드시 거쳐야 하는 것은 조합원 지위양도 유예와 조합설립 동의율 완화입니다. 나머지는 조례와 행정으로 처리 가능한 사안입니다.

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