빌라촌 용적률 700%, 자동으로 나오는 숫자가 아닙니다 — 500% vs 700% 공급 시뮬레이션

700%는 조건을 다 채운 뒤에 나오는 숫자입니다

빌라촌에 용적률 700%가 나온다는 이야기를 듣고 "우리 동네도 되는 거냐"고 묻는 분이 많습니다. 답부터 드리면, 700%는 제도에 적힌 상한이고 자동으로 붙는 숫자가 아닙니다. 제2종 일반주거지역을 준주거지역으로 용도지역을 올린 다음, 그 준주거 법적 상한(서울 500%)에 특례 1.4배를 곱해서 나오는 값입니다. 용도지역 상향이 안 되면 700%는 없습니다.

법령에 무엇이 있고, 시행일은 언제인가

`확인된 사실` 「도심 복합개발 지원에 관한 법률 시행령」은 2025년 2월 6일 공포, 2월 7일 시행됐습니다. 시행령은 도심복합개발혁신지구를 성장거점형과 주거중심형으로 나누고, 빌라촌에 해당하는 주거중심형 요건을 이렇게 정합니다. 지역 면적의 과반이 역 승강장 경계에서 500m 이내이거나 준공업지역이고, 전체 건축물 중 준공 후 20년 이상 노후 건축물이 40% 이상인 지역.

용적률 특례도 조문에 있습니다. 건폐율은 국토계획법 시행령상 최대한도까지, 준주거지역은 용적률을 140%까지 완화할 수 있습니다. 지구 면적이 5만㎡ 미만이면 도시공원·녹지 확보 의무가 면제됩니다. 신탁업자가 사업시행자가 되려면 토지등소유자 3분의 2 이상, 토지면적 2분의 1 이상 동의가 필요합니다.

그리고 대가가 붙습니다. 사업시행자는 완화된 용적률의 50% 이하 범위에서 시·도 조례로 정하는 비율만큼 국민주택규모 주택을 지어 국토부장관·지자체·LH 등에 공급해야 합니다. 공급받은 주택의 60% 이상은 지분적립형·이익공유형·토지임대부로 처리됩니다.

법 기준과 서울시 기준이 다릅니다

`주의할 예외` 여기가 첫 번째 함정입니다. 서울시 조례는 법령보다 좁습니다.

서울시 조례는 2026년 1월 5일 제정·시행됐습니다. 노후도 60%는 법령 40%보다 20%p 높습니다. 신축 빌라가 섞인 구역이 기존 재개발에서 탈락했던 그 이유가, 이 제도에서도 그대로 살아 있다는 뜻입니다. 구역 안 공동주택단지 면적이 1만㎡를 넘으면 그것만으로 탈락한다는 조항도 눈에 띕니다.

500%와 700%는 결과가 이만큼 갈립니다

`가정 계산` 언론에 보도된 성북구 석관동 174 일대 사례는 용적률 500% 기준 추산입니다. 빌라 545가구를 정비해 2,134가구를 공급하고, 조합원분과 기부채납을 빼도 일반분양 1,333가구가 나온다는 계산입니다(닥터빌드 추산). 700%를 적용하면 어떻게 되는지, 연면적이 용적률에 비례한다고 단순 가정해 계산해 봤습니다. 특례 증가분 200%p에 국민주택규모 공급 비율을 50%와 30%로 각각 넣었습니다.

같은 700%인데 일반분양이 1,760가구와 1,931가구로 171가구 차이가 납니다. 서울시 조례가 정할 국민주택규모 비율 하나가 사업성 판정을 뒤집습니다. 700%라는 숫자만 보고 비례율을 역산하면 여기서 틀립니다.

단계별로 어디까지 왔나

`미확인` 언론은 서울시가 2026년 8월 중 운영기준을 공개할 예정이라고 보도했는데, 이 글을 쓰는 시점까지 공개된 원문을 확인하지 못했습니다. 접수 방식도 수시 접수와 공모 중 검토 단계입니다. 정비업계에서는 간선도로변 토지등소유자 50% 이상 동의 요건이 추가될지, 폐지된 준주거지역 비주거시설 의무비율이 되살아날지를 주목합니다. 둘 다 사업성에 직접 붙는 변수입니다.

윤선생의 해석

`윤선생의 해석` 이 제도의 진짜 의미는 700%가 아니라 진입 요건이 낮아졌다는 점이라고 봅니다. 재개발은 노후도와 동의율 문턱에서 걸리고, 모아주택은 구역을 쪼개다 분담금이 커졌습니다. 신탁업자 방식으로 3분의 2 동의로 들어갈 수 있다는 게 실질적 변화입니다. 다만 용적률을 준 만큼 국민주택규모로 회수하는 구조라, 결국 완화분 중 얼마를 내주느냐가 전부입니다. 그리고 상업·업무 기능이 섞인 구역은 주거 위주로 계획을 짜는 순간 반발이 나옵니다. 이 부분은 기존 정비사업에서도 반복적으로 지연 원인이 됐습니다.

한 가지 더. 오세훈 서울시장은 2026년 7월 22일 정치자금법 위반 1심에서 벌금 1,000만원을 선고받았습니다. 100만원 이상 확정 시 시장직을 잃습니다. 운영기준이 아직 안 나온 상태라, 행정 일정 자체가 변수라는 점은 감안하시는 게 좋습니다.

확인하실 것

역 승강장 경계 500m 이내인지, 구역 면적이 2만~6만㎡ 안에 들어오는지, 준공 20년 이상 건축물이 60%를 넘는지, 구역 안 아파트 단지 면적이 1만㎡ 이하인지, 현재 용도지역이 준주거로 올라갈 수 있는 간선도로변인지. 이 다섯 개가 다 맞아야 검토 대상입니다. 시세는 실거래 판독기에서 같은 단지·같은 면적끼리 비교해 보시고, 분담금 감각은 계산기로 잡아 보시길 권합니다.

한계

위 시뮬레이션은 연면적이 용적률에 정비례한다는 단순 가정이고, 기부채납 면적·주차·일조 규제·평균 전용면적을 반영하지 않았습니다. 실제 계획은 이보다 낮게 나옵니다. 서울시 운영기준이 나오면 숫자는 다시 계산해야 합니다.

Q. 우리 동네도 700% 받을 수 있나요?

용도지역이 준주거로 상향되는 게 전제입니다. 역세권·간선도로변이 아니면 상향 자체가 어렵고, 그러면 500% 이하에서 끝납니다.

Q. 노후도 40%면 되는 거 아닌가요?

법령 기준은 40%지만 서울시 조례는 60%입니다. 서울에서 하시려면 60%를 봐야 합니다.

Q. 환급금 6억원이 정말 나오나요?

언론에 보도된 석관동 추산치이고, 용적률 500%·비례율 200% 가정 아래 나온 평균값입니다. 개별 권리가액과 공공기여 비율에 따라 크게 달라지고, 운영기준 확정 전에는 확정치로 보기 어렵습니다.

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