재건축 관련 뉴스를 보다 보면 요즘 '용적률 거래'라는 표현이 눈에 띕니다. 이 글을 쓰면서 그 실체를 직접 확인해 본 결과를 먼저 말씀드립니다. `확인된 사실`과 `미확인`을 나눠 정리했습니다.
확인된 것 — 용적률 '완화'는 실제로 시행 중입니다
`확인된 사실` 민간 재건축·재개발을 추진할 때 지방도시계획위원회 심의를 거쳐 법적 상한 용적률의 최대 1.3배까지 건축할 수 있도록 법적 근거가 마련됐습니다. 예를 들어 법적 상한이 300%인 제3종 일반주거지역 단지라면 최대 390%까지 상향 적용받을 수 있습니다(하우징헤럴드). 서울시는 별도로 도시정비형 재개발사업의 법적상한 용적률을 최대 1.2배로 완화하는 3차 개선안을 2026년 5월 14일부터 시행하고 있습니다(머니투데이). `주의할 예외` 다만 업계에서는 공사비가 여전히 높고 분담금 자체가 낮아지는 구조는 아니어서 실효성이 제한적일 수 있다는 지적도 나옵니다.
미확인 — 단지 간 '용적률을 사고파는' 거래
`미확인` 이 글에서 다루려던 '다 쓰지 못한 용적률을 다른 단지에 팔고, 부족한 단지가 사온다'는 방식의 단지 간 용적률 거래(이전) 제도는, 이 글 작성 시점 기준으로 국토교통부의 확정 시행 또는 공식 도입 발표를 확인하지 못했습니다. 검색 가능한 범위에서 확인되는 것은 앞서 설명한 개별 단지 단위의 일괄 완화(1.1~1.3배 인센티브)이며, 이는 서로 다른 두 단지가 용적률을 사고파는 구조와는 다릅니다. 특정 보전지구·결합개발 등 제한적 사례에서 유사한 개념이 논의된 적은 있으나, 재건축 전반에 적용되는 제도로 확정됐다는 근거는 찾지 못했습니다. '용적률 거래'라는 표현을 시장에서 들으셨다면, 그것이 위 두 가지 중 무엇을 가리키는지부터 확인하시길 권합니다.
이 구분이 중요한 이유는 사업성 계산이 완전히 달라지기 때문입니다. 확인된 '완화'는 도시계획위원회 심의를 통과해야 하는 개별 단지의 절차이고, 미확인 상태인 '거래'는 애초에 존재 여부부터 다시 확인해야 합니다.
그래도 변하지 않는 원칙 — 기대가 현실을 앞서 달린다
다만 여기서 반드시 짚어야 할 점이 있습니다. 새로운 제도일수록 초기에는 늘 기대가 현실을 앞서 달린다는 것입니다. 제도가 발표되고, 세부 규칙이 정해지고, 실제 심의를 통과하기까지는 상당한 시간이 걸립니다. 그 사이 호가만 먼저 뛰고 실제 신고가는 따라오지 않는 구간이 흔히 나타납니다. '용적률로 이 단지 뜬다더라'는 말에 휩쓸려 호가를 따라 들어갔다가, 정작 제도가 자리 잡기까지의 긴 공백을 견디지 못하는 경우가 그래서 생깁니다.
그러니 관심 있는 재건축 단지가 있다면 순서를 지키는 게 좋습니다. 먼저 이 사이트 실거래 판독기에 단지명을 넣어 최근 신고가와 5년 저점 대비 위치를 확인하세요. 지금 호가가 실제 거래보다 얼마나 앞서 있는지부터 보는 겁니다. 그다음 재건축 분담금 계산기로 예상 분담금 시나리오를 잡아보면, 기대감이 아니라 숫자 위에서 판단할 수 있습니다.