10년 실거주해도 공제가 잘립니다 — 15·25·45억 3구간 세금 시뮬레이션

"10년을 실제로 살았습니다. 1세대 1주택이면 안전한 것 아닌가요?"

가격대에 따라 답이 갈립니다. 시세 25억원까지는 크게 달라지는 게 없습니다. 그런데 45억원 구간에서는 10년을 살아도 공제가 중간에서 잘립니다. 2029년부터 장기거주 소득공제에 인별·물건별 10억원이라는 뚜껑이 씌워지기 때문입니다. 같은 집, 같은 10년 거주인데 파는 해가 2027년이냐 2029년이냐로 양도세가 7천만원 이상 갈립니다.

공식적으로 무엇이 바뀌었나

정부는 2026년 8월 3일 세제발전심의위원회에서 「2026년 세제개편안」을 발표했습니다. 8월 4일~20일 입법예고 후 국무회의를 거쳐 9월 초 정기국회에 제출될 예정입니다. `확인된 사실`

국회가 막을 수 있는 것과 못 막는 것

여기가 이번 개편에서 가장 덜 알려진 지점입니다. 여론이 나쁘면 국회에서 다 바뀔 거라고들 하시는데, 항목마다 근거 조문의 층위가 다릅니다. `확인된 사실`

종합부동산세법 제8조 제1항은 과세표준을 "공시가격 합계액에서 공제금액을 공제한 금액에 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액"으로 규정합니다. 즉 60%를 70%로 올리는 것은 종부세법 시행령 제2조의4를 고치면 되는 일이고, 국회 의결이 필요 없습니다.

`주의할 예외` 국회에서 기본공제·세율이 후퇴하더라도 공정시장가액비율 70%는 그대로 시행될 수 있습니다. 그러면 과세표준은 오르는데 공제만 유지되는, 애매한 조합이 나올 수 있습니다.

시세 3구간 시뮬레이션

`가정 계산` 아래는 제도 설명용 가상 사례입니다. 단독명의, 1세대 1주택, 10년 보유·10년 실거주, 60세 미만(고령자 세액공제 없음), 공시가격은 시세의 70%로 단순 가정했습니다. 재산세는 1세대 1주택 공정시장가액비율 45%(공시가 6억 초과 구간)를 적용해 직접 계산했습니다.

보유세부터 보겠습니다. 재산세는 지방세법 제111조 표준세율(과표 3억 초과분 57만원+0.4%)에 지방교육세 20%와 도시지역분 0.14%를 더한 값입니다.

`주의할 예외` 45억 구간의 종부세 500만원은 재정경제부가 발표 자료에서 제시한 예시(실거주 1주택 40억 → 325만원, 50억 → 979만원)의 중간값에 해당합니다. 다만 정부 예시는 60세·10년 보유 기준이라 고령자·장기보유 세액공제가 반영된 값입니다. 세액공제를 못 받는 60세 미만이면 이보다 더 나옵니다.

진짜 문제는 양도세입니다

45억 사례를 파는 해만 바꿔서 계산해 보겠습니다. 1세대 1주택 12억 초과분 안분을 거치면 과세대상 양도차익은 14.67억원입니다(20억 × (45억−12억) ÷ 45억).

같은 집, 같은 10년 거주, 같은 매도가입니다. 파는 해만 2년 차이인데 약 7,600만원이 갈립니다. 공제율은 80%로 그대로인데 뚜껑에 먼저 걸려서 실효 공제율이 68%로 내려앉기 때문입니다.

25억 사례는 사정이 다릅니다. 과세대상 차익 6.76억에 80%를 공제하면 5.41억이라 10억 한도에 닿지 않습니다. 예상 양도세는 약 2,540만원으로 연도와 무관하게 같습니다. 15억 사례는 과세대상 차익 자체가 1.6억이라 세액이 50만원 수준입니다.

한도는 거주기간과 무관하게 걸립니다

`주의할 예외` 이번 개편에서 가장 오해하기 쉬운 지점입니다. 정부는 "실거주자는 보호한다"고 했고 실제로 거주공제율은 연 4%에서 연 8%로 두 배가 됩니다. 그런데 공제율 상향과 공제 한도 신설은 소득세법 제95조 안의 별개 사항입니다. 20년을 살아도, 30년을 살아도 한도 10억은 그대로 걸립니다. 거주로 뚫는 게 아니라 양도차익 규모로 걸리는 뚜껑입니다.

`주의할 예외` 함께 발표된 양도세 기본공제 확대(250만원 → 2,500만원)에는 양도가액 30억원 이하라는 요건이 붙어 있습니다. 45억 사례는 10년 거주를 채워도 이 혜택을 못 받습니다. 25억 사례는 받습니다.

팔 것인가, 넘길 것인가

`가정 계산` 45억 주택을 성인 자녀에게 넘긴다면 어떨까요. 증여재산공제 5천만원만 적용하면 과세표준 44.5억, 30억 초과 구간 50%에 누진공제 4.6억을 빼면 증여세는 약 17.7억원입니다. 상속의 경우 배우자 없이 일괄공제 5억만 적용하면 약 15.4억원입니다(신고세액공제 3% 적용 전).

`윤선생의 해석` 이 표를 놓고 보면 왜 초고가 주택 보유자들이 결정을 못 하는지 이해가 됩니다. 증여·상속은 자릿수가 다르고, 계속 보유는 매년 현금이 나갑니다. 결국 매도가 현실적인 선택인데, 그 매도조차 시점에 따라 7천만원이 왔다 갔다 합니다.

제가 보기에 이번 개편의 실질적 효과는 2027년에 매물이 몰리는 것입니다. 2027년은 장특공제가 현행대로 유지되는 마지막 해입니다. 정부가 의도했든 아니든, 제도가 그 해를 향해 사람들을 밀고 있습니다. 다만 45억짜리 집을 받아줄 매수자가 그만큼 있느냐는 완전히 다른 문제고, 저는 회의적입니다.

`윤선생의 해석` 영상에서 "이민 간다"는 이야기까지 나왔는데, 그건 실제 결정이라기보다 감정의 표현에 가깝다고 봅니다. 다만 그런 말이 나올 만큼 체감이 크다는 것 자체는 정책 입안 쪽에서 무겁게 볼 대목입니다.

한계

이 글은 2026년 8월 11일 기준입니다. `미확인` 이번 발표는 정부 개편안이며 국회 심의를 거쳐야 확정됩니다. 위 계산은 단독명의·10년 거주·공시가 시세 70%를 가정한 것으로, 공동명의·고령자 세액공제·필요경비·공시가격 현실화율 조정에 따라 실제 세액과 다릅니다. 특히 종부세는 재산세 이중과세 조정분이 있어 개인별 편차가 큽니다. 본인 물건 기준 값은 양도세·보유세 계산기에 직접 넣어 확인하시고, 실제 신고는 세무사와 상의하시기 바랍니다.

Q. 10년 넘게 살았는데도 공제를 다 못 받는다는 게 사실인가요?

A. 공제율은 다 받습니다. 다만 그 결과 산출된 공제 금액이 10억원을 넘으면 10억원까지만 인정됩니다(2029년 양도분 기준). 양도차익이 12.5억원을 넘는 순간부터 한도에 걸리기 시작합니다.

Q. 2028년에 팔면 어떻게 되나요?

A. 2028년은 중간 단계입니다. 한도가 20억원이라 위 45억 사례는 한도에 걸리지 않습니다. 다만 공제율이 거주 연 6%·보유 연 2%로 바뀌어 10년 거주 기준 합산 80%는 유지됩니다. 결과적으로 45억 사례는 2028년까지는 한도 영향이 없습니다.

Q. 공동명의면 한도가 2배가 되나요?

A. 한도가 "인별 연간 및 양도 물건별"로 규정돼 있어 명의자별로 적용될 여지가 있습니다. 다만 세부 계산 방식은 시행령·시행규칙에서 정해질 부분이라 현재 단정하기 어렵습니다. `미확인`

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