종부세 기본공제 14억 확정, 장특공 폐지 연기는 사실이 아니다

종부세 기본공제가 14억원으로 오른다는 소식과 장기보유특별공제(장특공) 폐지가 연기된다는 소식이 같은 영상, 같은 기사에 섞여 나오고 있습니다. 결론부터 말씀드리면 둘의 확정 상태는 다릅니다. 종부세 기본공제 14억원은 정부가 국무회의에서 의결하고 국회에 제출까지 마친 사안이고, 장특공 폐지 연기는 여당이 공식적으로 부인한, 아직 사실로 확인되지 않은 사안입니다.

정부안, 이렇게 확정됐다

확인된 사실 — 정부는 9월 1일 국무회의에서 부동산 세제개편 수정안을 의결했습니다. 실거주 1주택자의 종부세 기본공제는 기존 12억원에서 14억원으로 올리고, 비거주 1주택자는 당초 9억원으로 낮추려던 방침을 철회해 기존과 같은 12억원을 유지하기로 했습니다. 세부담 상한도 200%로 올리려던 안을 접고 현행 150%를 그대로 두기로 했습니다. 이 개정안은 9월 3일 국회에 제출돼 정기국회 심사를 받는 중이며, 법률 개정 사항이라 국회 본회의를 통과해야 최종 확정됩니다.

근거는 종합부동산세법 제8조입니다. 현행 조문은 주택분 과세표준을 "공시가격 합산액에서 기본공제를 뺀 금액에 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액"으로 정하고, 1세대 1주택자의 기본공제를 12억원, 그 외는 9억원으로 규정합니다. 이번 개정안은 이 12억원 구간을 실거주 14억원·비거주 12억원으로 다시 나누는 방식입니다.

주의할 예외 — '종부세 14억'이라는 제목만 보면 비거주자도 14억원을 받는다고 오해하기 쉽습니다. 확정안은 실거주와 비거주를 여전히 갈라놓았고, 비거주자는 12억원 그대로입니다. 다만 여당 일각에서 이 차등 자체를 없애고 14억원으로 일괄 상향하자는 요구가 나오고 있어, 국회 심사 과정에서 다시 바뀔 여지는 남아 있습니다.

가정 계산 — 공정시장가액비율 60%가 그대로 유지된다고 가정하면, 공시가격별 과세표준(세액이 아닙니다)은 이렇게 달라집니다.

공시가격이 얼마든 실거주자의 과세표준은 기존보다 정확히 1억2천만원(2억×60%)씩 줄어드는 구조입니다. 세율은 누진이라 실제 절세액은 고가주택일수록 더 커질 수 있지만, 위 표는 세액이 아니라 과세표준 변화만 보여주는 가정 계산입니다.

미확인 — 장특공 폐지 연기는 아직 사실이 아니다

영상 제목의 '장특공 폐지 연기'는 별개 사안입니다. 정부 원안은 양도소득세 장기보유특별공제 중 보유공제를 2029년부터 없애고 거주기간 공제 중심으로 바꾸는 내용을 담고 있습니다. 현재는 1주택자 기준 보유 4%·거주 4%씩 연 8%, 최대 80%를 공제해주는데, 이를 2028년 보유 2%·거주 6%, 2029년 보유 0%·거주 8%로 줄이는 방식입니다.

그런데 이 폐지 시점을 다시 늦춘다는 보도가 나오자, 민주당 정책위원회는 9월 3일 "주택안정화TF가 보유공제 폐지 연기 등을 정부에 전달한 바 없다"고 공식적으로 부인했습니다. '장특공 폐지 연기'는 현재로선 확인되지 않은 사안이고, 9월 1일 국무회의 수정안에는 장특공 관련 내용 자체가 아예 포함되지 않았습니다.

시계열로 보면

공정시장가액비율 인상은 시행령 사항이라 국회 통과 없이 정부가 자체적으로 정할 수 있어 법률 개정보다 빠르게 움직일 수 있습니다. 반면 기본공제 14억원과 장특공제는 법률 사항이라 국회 본회의를 통과해야 하고, 정기국회 일정상 통과되더라도 보통 다음 해 귀속분부터 적용되는 경우가 많습니다.

윤선생의 해석 — 이번 개편에서 실제로 달라진 부분은 '완화'가 아니라 '원상복구'에 가깝습니다. 비거주 1주택자 공제는 9억에서 12억으로 오른 게 아니라, 원래 12억이던 걸 9억으로 낮추려다 다시 12억으로 되돌린 것뿐입니다. 정치적으로는 여당이 정부안에 제동을 건 모양새지만, 장특공 폐지처럼 아직 부인된 사안까지 기정사실처럼 받아들이면 매도·보유 계획을 잘못 세울 수 있습니다.

확인할 것은 세 가지입니다. 내 주택이 1세대 1주택 실거주 요건을 충족하는지, 국회 심사 일정과 통과 여부(정기국회는 통상 12월 회기 종료), 공정시장가액비율처럼 시행령으로 바뀌는 항목은 법률 통과와 별개로 움직인다는 점입니다.

이 글은 9월 3일 국회 제출안과 9월 초 보도를 기준으로 작성했습니다. 정기국회 심사 과정에서 기본공제 일괄 상향이나 공정시장가액비율 유지 등 추가 수정이 반영될 수 있고, 그 경우 이 글의 수치도 달라집니다.

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Q. 종부세 기본공제 14억원, 지금 바로 적용되나요?

아직입니다. 국무회의 의결과 국회 제출까지 마쳤지만 법률 개정 사항이라 국회 본회의 통과가 남아 있습니다.

Q. 비거주 1주택자도 14억원 공제를 받게 되나요?

아닙니다. 확정안 기준으로 비거주자는 기존과 같은 12억원이며, 14억원은 실거주자에게만 적용됩니다.

Q. 장기보유특별공제 폐지가 미뤄진다는 게 맞나요?

현재로선 확인되지 않았습니다. 여당 정책위가 공식적으로 부인했고, 정부 수정안에도 관련 내용이 빠져 있습니다.

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