등록임대사업자, 2026 세제개편안에서 정말 빠졌나 — 재건축 아파트 임대사업자가 확인할 것

8월 3일 재정경제부가 2026년 세제개편안을 내놨을 때, 등록임대사업자들 사이에서는 "우리 얘기가 쏙 빠졌다"는 말이 돌았습니다. 특히 재건축이 진행 중인 아파트를 등록임대로 운용해온 집주인들은 팔지도 못하고 세금만 늘어나는 상황에 놓였다는 겁니다. 실제로 그런지 원문을 확인해봤습니다.

결론부터 — 완전히 빠지진 않았다, 다만 원하는 답은 없었다

재정경제부가 공개한 세제개편안 상세본(75~87쪽)에는 등록임대주택 관련 조항이 최소 네 곳 있습니다. 조정대상지역 매입임대 아파트의 양도세 중과배제·장기보유특별공제 우대를 단계적으로 없애는 항목, 상생임대주택 거주요건 면제를 조정하는 항목, 장기임대주택 양도세 감면에 양도기한을 새로 정하는 항목, 그리고 등록임대주택 임대기간을 장기거주소득공제 계산에서 불리하게 보지 않도록 인정해주는 항목입니다. `확인된 사실`

즉 "전혀 언급이 없었다"는 말은 정확하지 않습니다. 다만 재건축 조합원 지위 양도 제한과 등록임대 의무기간 만료가 겹치면서 집도 못 팔고 세금만 느는 문제, 이건 이번 세제개편안이 다루는 영역이 아닙니다. 조합원 지위 양도는 도시정비법 소관이라 국토교통부 쪽 트랙입니다. `주의할 예외`

공식적으로 무엇이 바뀌나

다주택자의 조정대상지역 양도세 중과는 2주택자 기준 현행 +20%p에서 2027년 +5%p, 2028년 +10%p로 낮아졌다가 2029년부터 다시 +20%p로 돌아갑니다. 3주택 이상은 현행 +30%p에서 2027년 +10%p, 2028년 +15%p를 거쳐 2029년 +30%p로 복귀합니다. `확인된 사실`

한편 매입임대 아파트의 양도세 중과배제·장특공제 우대는 "2027년까지 유지 → 2028년 축소 → 이후 배제"로 설계돼 있어, "2027년까지 안 팔면 혜택이 전면 폐지된다"는 식의 표현과는 결이 다릅니다. 하루아침에 끊기는 게 아니라 3년에 걸쳐 단계적으로 줄어드는 구조입니다. `주의할 예외`

재건축 임대사업자, 실제로는 이런 상황

목동처럼 투기과열지구로 지정되고 재건축 사업시행자 지정고시까지 난 단지는, 그 이후 매도하면 조합원 지위를 넘길 수 없습니다. 조세특례제한법 제97조의3은 장기일반민간임대주택을 2027년 12월 31일까지 등록하고 요건을 갖춰 양도하면 임대기간 중 발생한 양도소득에 100분의 70 공제율을 적용한다고 정하고 있는데, 이 혜택을 받으려던 집주인이 정작 '10년 보유·5년 거주' 같은 조합원 지위 양도 예외조건은 애초에 채울 수 없는 구조입니다. 등록임대로 세를 놓아온 집이라 거주 자체를 하지 않았기 때문입니다. 재정경제부 관계자는 8월 5일 이 문제에 대해 "관련 조문을 검토하겠다"고만 밝혔습니다. 확정된 대책은 아직 없습니다. `미확인`

가정 계산 — 의무임대기간 만료 후 종부세

의무임대기간(8년)이 끝난 아파트 1채를 계속 보유한다고 가정해 보겠습니다. 이 주택은 등록 말소와 동시에 주택 수에 다시 포함됩니다. 비거주 주택 종부세 기본공제가 12억 원에서 9억 원으로 줄고, 공정시장가액비율도 조정대상지역 기준 2027년 70%, 2028년 80%로 올라가는 구조라 같은 공시가격이라도 매년 세부담이 늘어나는 방향입니다. 실제 세액은 다른 보유 주택 수와 공시가격에 따라 달라지므로 종부세 계산기로 직접 넣어보시는 걸 권합니다. `가정 계산`

윤선생의 해석

정부가 등록임대 문제를 완전히 외면했다고 보긴 어렵습니다. 다만 정작 지금 발등에 불 떨어진 사람들, 그러니까 재건축 단지에 갇힌 등록임대사업자들이 원하는 답은 이번 발표에 없었던 것도 사실입니다. "검토하겠다"는 재경부 코멘트가 실제 조문으로 이어질지, 앞으로의 국회 심의 과정을 지켜봐야 할 것 같습니다. `윤선생의 해석`

독자가 확인할 것

본인 임대주택의 등록 말소 예정일과, 해당 단지가 투기과열지구·사업시행자 지정고시를 언제 받았는지부터 확인해야 합니다. 그다음 조합 정관상 조합원 지위 양도 예외조건(보유·거주 연수)을 실제로 충족하는지 따져봐야 실제 매도 가능 여부가 나옵니다.

한계

이번 세제개편안은 8월 3일 발표된 정부안입니다. 8월 입법예고와 9월 국무회의·정기국회 제출을 거쳐야 하고, 세율·공제한도·시행일은 국회 심의 과정에서 바뀔 수 있습니다. 재건축 조합원 지위 양도 관련 보완책은 아직 조문화되지 않은 검토 단계입니다.

Q. 등록임대 아파트를 조합원 지위양도 없이 파는 방법은 없나요?

현재로선 관리처분인가 이후 매도가 막혀 있어, 현금청산이나 세입자와의 협의 외에는 뚜렷한 방법이 없습니다. 국토부가 검토 중인 지위양도 시기 완화(관리처분인가 이후로 조정)가 통과되면 상황이 바뀔 수 있습니다.

Q. 상생임대주택 특례도 이번에 같이 없어지나요?

거주요건 면제 혜택이 조정되는 항목이 세제개편안에 별도로 있습니다. 계약 체결 시한과 양도 시한이 다르게 적용되니, 본인 계약서상 날짜를 먼저 확인해야 합니다.

출처

또 실거래 판독기로 같은 단지·같은 면적 실거래가를 확인해보시면, 매도 시점을 저울질하는 데 도움이 될 겁니다.