비거주 1주택자, 종부세 얼마나 오르나 — 2026년 세제개편안 총정리

요즘 "비거주 1주택자면 종부세가 몇 배로 뛴다는데 사실이냐"고 물어보시는 분들이 부쩍 늘었습니다. 결론부터 말씀드리면, 사실입니다. 다만 모든 1주택자가 다 그런 건 아니고, 실거주 여부와 집값 수준에 따라 정반대로 갈립니다. 시세 30억 원 안팎까지 실거주 1주택자는 오히려 세금이 줄고, 40억 원을 넘어가는 순간부터 실거주자도 부담이 커지며, 비거주자는 같은 집이라도 4배 넘게 뛰는 구간이 생깁니다. 재정경제부가 발표한 계산 예시를 그대로 옮겨 정리해 드리겠습니다.

공식적으로 무엇이 바뀌었나

재정경제부는 2026년 8월 3일 세제발전심의위원회를 열고 「2026년 세제개편안」을 확정했습니다. 9월 3일 이전 정기국회 제출, 이후 국회 심의를 거치므로 최종 수치는 일부 바뀔 수 있습니다.

정리하면, 종부세 세액공제(고령자·장기보유 관련)에 새로 한도가 생기는 것과 세부담 상한이 150%에서 200%로 올라가는 것은 서로 다른 별개 항목이며 둘 다 실제로 개편안에 포함돼 있습니다.

계산해보면 (재정경제부 발표 예시 기준)

아래는 재정경제부가 직접 제시한 계산 예시입니다(60세, 10년 보유 가정, 공시가 변동 없음 가정). 본인 사례는 나이·보유기간·공시가에 따라 달라지므로 참고용으로 봐주세요.

실거주 1세대 1주택자 (종부세, 단위: 만 원)

비거주 1주택자 (종부세, 단위: 만 원)

같은 시세 50억 원 집이라도 실거주자는 2.2배, 비거주자는 4.3배가 됩니다. 강남권 실제 단지 기준(전용 84㎡, 보유세 기준)으로는 반포자이 1810만→2464만 원, 아크로리버파크 2227만→3214만 원까지 오르는 반면, 마포래미안푸르지오는 416만→411만 원으로 오히려 소폭 줄어드는 것으로 나타났습니다.

윤선생 해석 (의견입니다)

여기서부터는 제 개인적인 판단입니다. 숫자는 위에서 다 보여드렸으니, 그 숫자가 무슨 뜻인지를 말씀드리겠습니다.

첫째, 이번 개편의 진짜 기준선은 "몇 채냐"가 아니라 "사느냐"입니다. 예전에는 다주택이면 무조건 중과였습니다. 이번엔 1주택자여도 거주하지 않으면 같은 집에 4배가 넘게 붙습니다. 반대로 시세 30억 원짜리 집에 실제로 살고 계신 분은 오히려 세금이 줄어듭니다. 저는 이 지점이 이번 개편에서 가장 덜 알려진 부분이라고 봅니다. "고가주택 잡는다"는 헤드라인만 보고 겁먹으신 실거주자분들, 계산기 한 번 두들겨 보시면 생각보다 나쁘지 않을 수 있습니다.

둘째, 그럼에도 가장 아플 분들이 계십니다. 강남권 재건축 단지에서 십 년, 이십 년 좁은 공간을 견디며 버텨오신 분들입니다. 이분들은 장부상으로는 고가주택 보유자지만, 실제 통장에 현금이 두둑한 경우는 많지 않습니다. 그런데 시세 50억 원이면 종부세만 978만 원, 재산세까지 합치면 1879만 원입니다. 소득이 아니라 보유한 자산에 매년 이 정도가 나갑니다. 세금은 현금으로 내야 하는데 집은 현금이 아닙니다. 여기서 매물이 나올 겁니다. 급하게 쏟아지진 않겠지만, 2028년으로 갈수록 한 채씩 나옵니다.

셋째, 시간표를 꼭 기억하십시오. 2027년에 공정시장가액비율이 70%로 오르고, 2028년에 세액공제 한도가 600만 원으로 조여지고, 2029년에 비거주자의 장기보유 공제가 사라집니다. 3년에 걸쳐 계단식으로 옵니다. 이 말은 지금 당장 뭔가를 결정하지 않아도 된다는 뜻이기도 하고, 반대로 결정을 미룰수록 선택지가 하나씩 사라진다는 뜻이기도 합니다. 특히 비거주 1주택으로 고가주택을 들고 계신 분이라면, 2027년이 지금과 같은 조건에서 움직일 수 있는 마지막 해가 될 가능성이 높습니다.

넷째, 저는 급락론에는 회의적입니다. 매물이 늘어나려면 살 사람이 있어야 합니다. 60억, 70억 원짜리 집을 이 분위기에서 덜컥 살 사람이 얼마나 될까요. 오히려 제가 눈여겨보는 건 자금이 어디로 흘러가느냐입니다. 34억 원 언저리 아래, 마포·성동 같은 한강벨트의 20억 원대 후반 물건들로 수요가 몰릴 가능성이 있다고 봅니다. '똘똘한 한 채'에서 조금 내려온, 말하자면 '덜 똘똘한 한 채'로의 이동입니다. 이건 제 예측이고 틀릴 수 있습니다.

마지막으로, 이 정책의 그늘도 말씀드려야 공정합니다. 집주인들이 세금 때문에 직접 들어가 살기 시작하면 전세 물량이 줄어듭니다. 전세가 줄면 월세로 밀려납니다. 집값을 잡겠다는 정책이 임차인의 주거비를 올리는 방향으로 작동할 수 있다는 뜻입니다. 정부가 이 부분을 어떻게 보완할지는 아직 발표에 담기지 않았습니다. 저는 이 점이 앞으로 몇 년간 가장 큰 논쟁거리가 될 거라고 봅니다.

"집은 사는 곳이지 사는 것이 아니다"라는 말이 있었죠. 이번 개편안은 그 문장을 세법으로 옮겨 쓴 것에 가깝습니다. 동의하든 안 하든, 제도가 그 방향으로 가고 있다는 사실 자체는 바뀌지 않습니다. 거스르기보다 내 상황을 정확히 계산해보는 게 먼저입니다.

독자가 직접 확인할 것

1. 내 집이 거주용 1주택인지 비거주 1주택인지 (실거주 요건 충족 여부)
2. 시세가 30억 원 미만인지, 35억~40억 원 구간인지, 50억 원을 넘는지 — 구간별로 유불리가 완전히 다릅니다
3. 이직·전근·취학, 1년 이상 치료·요양, 60세 이상 부모 봉양 등 부득이한 사유가 있다면 최장 3년까지 거주기간으로 인정받을 수 있는지
4. 재건축·재개발로 취득한 신축주택이라면 공사기간의 절반을 거주기간으로 인정받는지

종부세·양도세 계산기로 내 상황에 가까운 값을 넣어 대략적인 부담을 가늠해보시고, 실거래 판독기로 같은 단지·같은 면적의 최근 실거래가부터 확인해보시길 권합니다.

한계

이 글은 2026년 8월 3일 발표된 개편안과 재정경제부가 제시한 예시 계산을 기준으로 했습니다. 법안은 아직 국회 심의 전 단계라 세율·공제 구간이 수정될 수 있습니다. 또한 "다주택자 수준 최고세율 5% 적용"이라는 표현은 여러 언론에서 공통으로 보도됐지만, 법안 원문의 정확한 조항 문구까지는 확인하지 못했습니다. 개인별 정확한 세액은 반드시 세무 전문가와 함께 확인하시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 실거주 1주택자인데 시세가 20억~30억 원대면 이번 개편으로 불리해지나요?

A. 재정경제부 계산 예시를 보면 오히려 종부세가 줄어드는 구간입니다. 기본공제가 14억 원으로 늘어난 효과가 세율 인상 효과보다 커서, 이 가격대의 실거주 1주택자는 대체로 유리해집니다.

Q. 비거주 1주택자가 지금이라도 들어가서 살면 공제를 받을 수 있나요?

A. 장기보유특별공제와 종부세 세액공제 모두 '거주' 요건이 핵심으로 바뀌는 구조라, 실제 전입해서 거주 요건을 채우면 공제 대상에 포함될 여지가 있습니다. 이직·전근·취학, 치료·요양, 고령 부모 봉양 등 사유가 있다면 최장 3년까지는 거주하지 않은 기간도 거주기간으로 인정받을 수 있습니다.

Q. 종부세 세부담 상한이 200%로 오른다는 게 무슨 뜻인가요?

A. 세부담 상한은 "작년 대비 올해 보유세가 최대 몇 %까지만 오를 수 있는가"를 정한 한도입니다. 150%에서 200%로 오르면, 전년 대비 보유세가 늘어날 수 있는 폭 자체가 커진다는 뜻입니다. 이와 별개로 1세대1주택 세액공제(장기보유·고령자 공제) 쪽에는 2027년 800만 원, 2028년부터 600만 원이라는 새로운 한도가 생깁니다. 둘은 서로 다른 항목입니다.

참고한 자료

본문의 시세별 종부세 금액은 재정경제부가 발표 자료에서 제시한 계산 예시(60세·10년 보유·공시가 변동 없음 가정)를 옮긴 것입니다.