장특공제, '보유'가 아니라 '거주'로 바뀝니다 — 2027~2029년 단계별 정리

"10년 넘게 갖고만 있어도 세금을 깎아준다더니, 이제 그게 아니라고요?"

맞습니다. 재정경제부가 8월 3일 세제발전심의위원회를 열고 「2026년 세제개편안」을 발표했습니다. 다만 이 글의 기준일 현재는 국회 심의·의결 전인 정부 개편안입니다. 1989년에 도입된 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제)의 틀 자체가 바뀌는 내용으로, 오래 '보유'만 해도 받던 혜택은 줄어들고 실제로 '거주'한 기간을 더 크게 인정하는 방식으로 넘어갑니다.

한눈에 보기

1주택자 공제율, 3년에 걸쳐 이렇게 바뀝니다

장특공제는 자산 성격에 따라 둘로 나뉩니다. 주택은 장기거주소득공제, 토지·상가 등 주택 외 자산은 장기보유소득공제입니다. 주택은 이제 거주 중심으로만 좁혀집니다.

숫자만 보면 최대 80%는 그대로입니다. 하지만 그 80%에 닿는 조건이 '10년 보유+10년 거주'에서 '10년 거주'로 바뀐 것이 핵심입니다. 10년 살았다면 달라지는 게 없고, 갖고만 있었다면 공제가 통째로 날아갑니다.

얼마나 줄어드나 — 정부가 제시한 가정 사례

10년 전 12억원에 사서 2년만 거주한 집을 32억원에 판다고 가정해 보겠습니다. 전체 양도차익은 20억원이지만, 아래 정부 가정은 1세대 1주택 비과세 안분을 거친 공제대상 양도차익 12.5억원을 기준으로 계산합니다.

공제대상 양도차익 12.5억원에 각 공제율을 적용하면 공제액이 6억원에서 4억원, 2억원으로 줄어듭니다. 이는 공제액의 변화이지 실제 납부세액의 변화가 아닙니다. 실제 세액은 누진세율·기본공제·지방소득세 등이 함께 반영되므로 본인 물건 기준 계산은 양도세 계산기에서 직접 넣어보시길 권합니다.

공제액에 상한이 생깁니다

지금까지 장특공제에는 금액 한도가 없었습니다. 양도차익이 100억이면 그 80%를 공제받는 구조였죠. 여기에 처음으로 뚜껑을 씌웁니다.

종부세도 '사느냐 아니냐'로 갈립니다

같은 개편안에 종부세 변화가 함께 담겼습니다. 이쪽이 오히려 체감이 빠를 수 있습니다.

세를 준 집이 있다면 이 표를 보세요

이번 개편에서 누가 웃고 누가 우는지 정리하면 이렇습니다.

불가피하게 집을 비운 기간은 인정해줍니다

실거주 중심으로 바뀌면 사정이 있는 사람이 억울해집니다. 그래서 보완책이 붙었습니다.

주의할 점이 하나 있습니다. 이 인정은 장기거주소득공제율을 계산할 때만 적용되고, 1세대 1주택 비과세를 받기 위한 2년 거주요건에는 반영되지 않습니다. 또한 세부 인정요건은 향후 법률·시행령에 따라 달라질 수 있습니다. 여기서 착각하면 비과세 자체를 놓칠 수 있습니다.

같이 발표된 것들

윤선생의 해석 (제 의견입니다)

방향은 뚜렷합니다. '몇 채냐'가 아니라 '얼마짜리에 실제로 사느냐'로 과세 축이 옮겨갑니다. 그런데 가장 타격이 큰 유형은 다주택자가 아닙니다. 집은 한 채인데 본인은 전세 살면서 그 집을 세 준 비거주 1주택자입니다. 종부세 기본공제가 14억과 9억으로 갈리는 데다 장특공제까지 줄어드니 양쪽에서 맞습니다.

다주택자 중과를 재개한 지 3개월 만에 다시 유예한 건, 종부세를 강화하면서 매물이 나올 퇴로는 열어두겠다는 뜻으로 읽힙니다. 2027년은 사실상 유예기간입니다. 비거주 상태로 오래 보유한 물건이 있다면 2028년 이전에 매도 타이밍을 한 번 점검해볼 만합니다.

독자가 확인할 것

한계

이 글의 기준일은 2026년 8월 4일입니다. 이번 발표는 정부의 개편안이며 국회 세법 개정 심의·의결을 거쳐야 확정됩니다. 논의 과정에서 공제율·한도·시행 시기가 바뀔 수 있습니다. 위 계산 예시는 정부가 제시한 가정 사례를 재구성한 것으로 실제 세액과 다릅니다.

Q. 지금 집을 팔면 이번 개편의 영향을 받나요?

A. 2027년까지는 현행 장특공제가 그대로 유지됩니다. 실질적 변화는 2028년 양도분부터입니다. 다만 기본공제 2,500만원 확대는 2027년 1월 1일 이후 양도분부터 먼저 적용됩니다.

Q. 전세 살면서 내 집은 세 준 1주택자입니다. 어떻게 되나요?

A. 이번 개편에서 부담이 가장 크게 늘어나는 유형입니다. 종부세 기본공제가 12억에서 9억으로 낮아지고, 양도할 때 거주기간이 없으면 2029년 이후 장기거주소득공제도 받을 수 없습니다.

Q. 다주택자는 이번에 유리해진 건가요?

A. 양도세 중과 유예 재개는 숨통이 트이는 부분이지만, 같은 개편안에서 종부세는 주택가액 기준으로 강화됩니다. 세목별로 유불리가 갈리니 종합해서 따지셔야 합니다.

Q. 이 안이 최종 확정된 건가요?

A. 아직입니다. 정부 발표 단계이고 정기국회 심의·의결 절차가 남아 있습니다.

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참고한 자료

이 글에서 다룬 개편 내용은 정부안 기준이며, 국회 심의 과정에서 공제율·시행 시점이 달라질 수 있습니다.