"10년 넘게 갖고만 있어도 세금을 깎아준다더니, 이제 그게 아니라고요?"
맞습니다. 재정경제부가 8월 3일 세제발전심의위원회를 열고 「2026년 세제개편안」을 확정 발표했습니다. 1989년에 도입된 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제)의 틀 자체가 바뀝니다. 오래 '보유'만 해도 받던 혜택은 사라지고, 실제로 '거주'한 기간만 인정하는 방식으로 넘어갑니다.
한눈에 보기
| 무엇이 | 어떻게 | 언제부터 |
|---|---|---|
| 양도세 보유공제 | 축소 후 폐지 | 2028년 축소 → 2029년 폐지 |
| 양도세 거주공제 | 연 4% → 연 8%(최대 80%) | 2029년 |
| 장기거주공제 한도 | 없음 → 20억 → 10억 | 2028년 · 2029년 |
| 종부세 기본공제(거주 1주택) | 12억 → 14억 | 2027년 |
| 종부세 기본공제(비거주 1주택) | 12억 → 9억 | 2027년 |
| 종부세 공정시장가액비율 | 60% → 70% | 2027년 |
| 다주택 양도세 중과 | 한시 완화 | 2027~2028년 |
1주택자 공제율, 3년에 걸쳐 이렇게 바뀝니다
장특공제는 자산 성격에 따라 둘로 나뉩니다. 주택은 장기거주소득공제, 토지·상가 등 주택 외 자산은 장기보유소득공제입니다. 주택은 이제 거주 중심으로만 좁혀집니다.
| 1세대 1주택 | ~2027년 | 2028년 | 2029년~ |
|---|---|---|---|
| 보유공제 | 연 4% (최대 40%) | 연 2% (최대 20%) | 폐지 |
| 거주공제 | 연 4% (최대 40%) | 연 6% (최대 60%) | 연 8% (최대 80%) |
| 최대 합산 | 80% | 80% | 80% (거주만) |
숫자만 보면 최대 80%는 그대로입니다. 하지만 그 80%에 닿는 조건이 '10년 보유+10년 거주'에서 '10년 거주'로 바뀐 것이 핵심입니다. 10년 살았다면 달라지는 게 없고, 갖고만 있었다면 공제가 통째로 날아갑니다.
얼마나 줄어드나 — 정부가 제시한 가정 사례
10년 전 12억원에 사서 2년만 거주한 집을 32억원에 판다고 가정해 보겠습니다. 양도차익 20억원입니다.
공제액이 6억에서 2억으로, 3분의 1로 줄어듭니다. 다만 실제 세액은 누진세율·기본공제·지방소득세가 얽혀 있어 공제 감소분이 그대로 세금 증가가 되지는 않습니다. 본인 물건 기준 계산은 양도세 계산기에서 직접 넣어보시길 권합니다.
공제액에 상한이 생깁니다
지금까지 장특공제에는 금액 한도가 없었습니다. 양도차익이 100억이면 그 80%를 공제받는 구조였죠. 여기에 처음으로 뚜껑을 씌웁니다.
| 연도 | 인별·양도물건별 연간 한도 |
|---|---|
| ~2027년 | 한도 없음 |
| 2028년 | 20억원 |
| 2029년~ | 10억원 |
종부세도 '사느냐 아니냐'로 갈립니다
같은 개편안에 종부세 변화가 함께 담겼습니다. 이쪽이 오히려 체감이 빠를 수 있습니다.
| 구분 | 현행 | 개편 후 |
|---|---|---|
| 거주 1주택 기본공제 | 12억원 | 14억원 (시가 약 20억) |
| 비거주 1주택 기본공제 | 12억원 | 9억원 |
| 공정시장가액비율(1주택·지방 1~2주택) | 60% | 2027년 70% |
| 공정시장가액비율(3주택 이상·조정지역) | 60% | 2027년 70% → 2028년 80% |
| 세율 기준 | 주택 수 | 2028년부터 주택가액 |
| 과표 6억~12억 세율 | 1.0% | 1.3% |
| 세액공제 한도 | 없음 | 2027년 800만원 · 2028년~ 600만원 |
| 세부담 상한 | 150% | 200% |
세를 준 집이 있다면 이 표를 보세요
이번 개편에서 누가 웃고 누가 우는지 정리하면 이렇습니다.
| 유형 | 양도세 | 종부세 | 종합 |
|---|---|---|---|
| 10년 이상 실거주 1주택 | 80% 유지 | 공제 14억으로 상향 | 🟢 사실상 그대로 |
| 오래 보유·짧게 거주 1주택 | 공제 대폭 축소 | 거주분만 인정 | 🟡 매도 시점 검토 |
| 비거주 1주택(내 집은 세주고 전세 거주) | 2029년 거주 0년이면 공제 0% | 공제 9억으로 하향 | 🔴 이중 타격 |
| 다주택자 | 중과 한시 완화 | 가액 기준으로 강화 | 🟡 세목별 유불리 갈림 |