양도세 매도순서 계산기

핵심은 1세대 1주택 비과세입니다. 여러 채를 가진 동안에는 어떤 집을 팔아도 비과세를 받기 어렵지만, 마지막 한 채만 남은 상태에서 팔면 요건을 충족할 경우 비과세(또는 12억 초과분만 과세) 혜택을 받을 수 있습니다. 그래서 '가장 많이 오른 집'을 마지막에 남기는 것이 유리한 경우가 많습니다.

여기에 중과세율이 겹칩니다. 2026년 5월 9일 이후 다주택자 중과가 부활하면서 조정대상지역 주택은 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p가 기본세율에 더해집니다. 중과 대상인 집을 먼저 정리해 주택 수를 줄이면, 남은 집에 붙는 세율 자체가 내려갈 수 있습니다.

반대로 차익이 큰 집을 먼저 팔아 버리면 비과세 기회를 날리고, 남은 집은 중과 구간에 그대로 남습니다. 순서 하나로 결과가 갈리는 이유입니다.

양도소득세는 크게 이렇게 계산됩니다. 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 빼면 양도차익이 나오고, 여기서 장기보유특별공제를 뺀 뒤 기본공제(연 250만 원)를 차감하면 과세표준이 됩니다. 그 과세표준에 세율(기본 6~45% 누진, 중과 시 +20~30%p)을 곱한 값이 산출세액입니다.

장기보유특별공제는 보유 기간에 따라 최대 30%(일반)까지, 1세대 1주택은 보유와 거주를 각각 따져 최대 80%까지 올라갑니다. 즉 '오래 갖고만 있던 집'과 '오래 살았던 집'의 세금이 크게 달라집니다.

이 계산기는 입력한 여러 주택을 가능한 매도 순서 조합으로 돌려 총 세액을 합산하고, 가장 낮은 순서와 그 차액을 보여 줍니다.

A주택(취득 4억·현재 9억, 실거주 5년)과 B주택(취득 5억·현재 7억, 임대만 함)을 모두 정리한다고 가정해 봅시다. B를 먼저 팔면 A는 마지막 한 채가 되어 1세대 1주택 요건을 노려볼 수 있고, 5억 차익에 최대 80%까지 장특공제가 적용될 여지가 생깁니다.

반대로 A를 먼저 팔면 다주택 상태의 양도라 중과·공제 축소가 겹쳐 세금이 크게 늘고, 남은 B(차익 2억)는 비과세 혜택을 받아도 아낄 금액 자체가 작습니다. 같은 자산, 같은 시세인데 순서만 뒤바뀌어 결과가 벌어지는 전형적인 사례입니다.

숫자를 직접 넣어 두 순서를 비교해 보시면, 이 차이가 본인 상황에서 얼마인지 바로 보입니다.

첫째, 잔금일 기준을 놓치는 경우입니다. 양도 시기는 계약일이 아니라 원칙적으로 잔금 청산일입니다. 연말에 걸치면 과세 연도가 바뀌어 기본공제와 합산 구조가 달라집니다.

둘째, '보유'와 '거주'를 같은 것으로 착각하는 경우입니다. 10년 보유했어도 거주 2년을 못 채우면 1세대 1주택 장특공제 표가 달라집니다.

셋째, 같은 해에 두 채를 몰아 파는 경우입니다. 같은 과세기간 양도소득은 합산되어 누진세율이 올라갑니다. 해를 나누는 것만으로 세율 구간이 내려가기도 합니다.