양도·증여
1세대 1주택 비과세 기준선 초과분 세액. 필요한 숫자만 넣으면 결과가 바로 업데이트됩니다.
비과세 기준선 초과분과 장기보유특별공제를 반영해 세액을 계산합니다.
이럴 때 쓰세요:12억을 넘는 1주택을 팔 때 비과세 초과분에 붙는 세금을 미리 볼 때.
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취득세, 중개보수, 샷시·확장 등 자본적 지출
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본 시뮬레이터는 교육·참고용 추정치이며, 실제 세무·금융 판단은 전문가와 상담하세요.
윤선생 해설
'1주택은 비과세'라는 말은 절반만 맞습니다. 양도가액이 12억 원을 넘는 고가주택은 그 초과분에 대해 세금이 붙습니다. 서울 주요 지역에서는 이미 평범한 한 채가 이 기준을 넘기 때문에, 매도 전에 반드시 확인해야 하는 계산입니다.
가장 많이 오해하시는 부분입니다. 13억에 팔았다고 13억 전체에 세금이 붙는 게 아닙니다. 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄다면 12억까지는 비과세이고, 12억을 넘는 부분에 해당하는 양도차익만 과세됩니다.
계산식은 이렇습니다. 과세되는 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액. 예를 들어 15억에 팔았다면 차익의 20%만 과세 대상이 됩니다. 그래서 12억을 아주 살짝 넘는 경우에는 실제 세금이 생각보다 작게 나오기도 합니다.
고가주택에서 세액을 가장 크게 좌우하는 건 장기보유특별공제입니다. 1세대 1주택은 보유 기간분(연 4%, 최대 40%)과 거주 기간분(연 4%, 최대 40%)을 합쳐 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다.
그런데 이 표는 '거주 2년 이상'이라는 문턱을 넘어야 적용됩니다. 거주 요건을 못 채우면 일반 장특공제표(최대 30%)로 떨어집니다. 10년 보유·10년 거주와 10년 보유·거주 없음의 세금 차이가 억 단위로 벌어지는 이유가 여기 있습니다.
계산기에서 거주 기간만 0년 → 2년 → 10년으로 바꿔 보세요. 같은 매도가인데 세액이 어떻게 움직이는지 한눈에 보입니다.
2016년 6억에 취득해 2026년 15억에 파는 1주택자를 가정합니다. 양도차익은 9억이지만, 12억 초과분 비율(15억 − 12억) ÷ 15억 = 20%만 과세 대상이므로 과세 양도차익은 약 1.8억입니다.
여기에 10년 보유·10년 거주라면 장특공제 80%가 적용되어 과세표준이 크게 줄어듭니다. 반면 거주 이력이 없다면 공제율이 20~30%대로 떨어져 세액이 몇 배로 늘어납니다. 같은 집, 같은 가격인데 '살았는가'로 결과가 갈립니다.
필요경비를 빠뜨리지 마세요. 취득세, 법무사·중개보수, 발코니 확장·새시 교체 같은 자본적 지출은 차익을 줄여 줍니다. 다만 도배·장판 같은 수익적 지출은 인정되지 않으니 영수증 관리가 중요합니다.
공동명의라면 각자 지분만큼 나눠 계산하고 기본공제도 각각 적용됩니다. 부부 공동명의가 유리한 경우가 많은 이유입니다.
12억 기준선은 정책에 따라 바뀔 수 있는 숫자입니다. 세제 개편 발표 시기에는 매도 시점을 조정하는 것만으로 결과가 달라질 수 있으니, 발표 일정도 함께 챙기는 것이 좋습니다.
위 내용은 2026년 기준 제도를 바탕으로 한 일반적인 설명이며, 실제 세액과 대출 한도는 개인의 보유·거주 이력, 소득, 지역 규제에 따라 달라집니다. 큰 결정 전에는 세무사·금융기관 확인을 함께 권합니다.
사용 가이드
1세대 1주택이라도 공시가격 합계가 일정 기준을 넘으면 고가주택으로 분류되어 양도세 비과세 한도가 달라집니다. 이 계산기는 비과세 한도(기본 12억 원)를 초과한 금액에 얼마나 세금이 붙는지 추정합니다.