양도·증여
순수 증여와 채무 승계 증여 세부담 대조. 필요한 숫자만 넣으면 결과가 바로 업데이트됩니다.
순수 증여와 채무 승계 증여의 총 세부담을 실시간 대조합니다.
이럴 때 쓰세요:자녀에게 집을 넘길 때 순수 증여와 부담부증여 중 세금이 적은 쪽을 고를 때.
증여하려는 자산의 시가(감정가·기준시가)
실거래 카드에서 금액을 터치하면 이 칸에 자동 입력됩니다.
부담부증여로 함께 넘기는 전세보증금·대출 등
실거래 카드에서 금액을 터치하면 이 칸에 자동 입력됩니다.
부모가 처음 살 때의 취득가액(양도세 계산 기준)
실거래 카드에서 금액을 터치하면 이 칸에 자동 입력됩니다.
본 시뮬레이터는 교육·참고용 추정치이며, 실제 세무·금융 판단은 전문가와 상담하세요.
윤선생 해설
자녀에게 집을 넘길 때 '그냥 증여'와 '전세보증금·대출을 함께 넘기는 부담부증여' 중 무엇이 유리한지는 상황마다 갈립니다. 세금의 종류 자체가 달라지기 때문입니다.
순수 증여는 받은 사람(수증자)이 증여세를 냅니다. 부담부증여는 여기서 채무(전세보증금이나 담보대출) 부분을 떼어 냅니다. 채무를 뺀 나머지에만 증여세가 붙고, 넘긴 채무만큼은 '유상 양도'로 보아 준 사람(증여자)에게 양도소득세가 부과됩니다.
즉 부담부증여는 세금을 둘로 쪼개는 방식입니다. 증여세는 줄지만 양도세가 새로 생깁니다. 그래서 '증여세 절감액 > 새로 생기는 양도세'일 때만 유리합니다.
증여세는 10%(1억 이하)에서 시작해 50%(30억 초과)까지 오르는 누진세입니다. 성인 자녀는 10년간 5천만 원까지 공제됩니다. 증여 재산이 커질수록 세율이 가파르게 올라가는 구조라, 과세표준을 낮추는 효과가 큽니다.
반면 양도세는 증여자의 취득가와 보유·거주 이력에 좌우됩니다. 오래전에 싸게 산 집이라면 차익이 커서 양도세 부담이 크고, 다주택 중과까지 걸리면 부담부증여가 오히려 손해가 됩니다.
정리하면 이렇습니다. 증여자가 1주택 비과세 요건에 가깝고 차익이 작을수록 부담부증여가 유리하고, 다주택·고차익일수록 불리합니다.
시가 10억, 전세보증금 4억이 낀 집을 성인 자녀에게 넘긴다고 해 봅시다. 순수 증여라면 10억 전체가 증여재산이 되어 누진 상위 구간까지 올라갑니다.
부담부증여라면 증여재산은 6억으로 줄고, 대신 4억에 해당하는 부분이 양도로 계산됩니다. 증여자가 1주택 장기보유·거주 요건을 갖췄다면 이 양도 부분의 세금이 작아 총합이 유리해질 수 있습니다.
반대로 증여자가 3주택자라면 그 4억 부분에 중과세율이 붙어 절감액을 다 까먹을 수 있습니다.
국세청은 자녀가 실제로 그 채무를 갚을 능력이 있는지 사후 관리합니다. 소득이 없는 자녀 명의로 채무만 넘기고 부모가 대신 갚으면, 나중에 증여로 재판정되어 가산세까지 물 수 있습니다.
취득세도 함께 보셔야 합니다. 증여 취득세율은 매매보다 높고, 채무 승계분은 유상 취득으로 별도 계산됩니다.
10년 합산 규정도 중요합니다. 동일인에게 10년 내 증여한 재산은 합산되므로, 나눠 주는 계획이라면 시점 설계가 필요합니다.
위 내용은 2026년 기준 제도를 바탕으로 한 일반적인 설명이며, 실제 세액과 대출 한도는 개인의 보유·거주 이력, 소득, 지역 규제에 따라 달라집니다. 큰 결정 전에는 세무사·금융기관 확인을 함께 권합니다.
사용 가이드
자녀에게 집을 넘길 때 순수 증여와 부담부증여(채무 승계) 중 어느 쪽이 총 세부담이 낮은지 비교합니다. 증여세, 양도세, 취득세 관점의 차이를 한 화면에서 봅니다.