양도·증여
최적 채무 비율 손익분기점 산출. 필요한 숫자만 넣으면 결과가 바로 업데이트됩니다.
전세·담보대출 비율별 총 세부담 곡선에서 디핑 포인트를 자동 계산합니다.
이럴 때 쓰세요:부담부증여에서 채무 비율을 얼마로 잡아야 총 세금이 최소가 되는지 찾을 때.
실거래 카드에서 금액을 터치하면 이 칸에 자동 입력됩니다.
실거래 카드에서 금액을 터치하면 이 칸에 자동 입력됩니다.
실거래 카드에서 금액을 터치하면 이 칸에 자동 입력됩니다.
본 시뮬레이터는 교육·참고용 추정치이며, 실제 세무·금융 판단은 전문가와 상담하세요.
윤선생 해설
부담부증여에서 채무 비율을 얼마로 잡느냐에 따라 총 세금이 U자 곡선을 그립니다. 채무를 늘리면 증여세는 줄지만 양도세가 늘기 때문입니다. 그 최저점(디핑포인트)을 찾는 계산기입니다.
채무 비율을 0%로 두면 전액 증여세입니다. 100%에 가깝게 두면 대부분이 양도세로 넘어갑니다. 두 세금은 세율 구조와 공제 방식이 달라서, 두 곡선이 교차하는 지점 근처에서 총액이 가장 작아집니다.
증여세는 과세표준이 커질수록 세율이 뛰는 누진 구조라 '조금만 덜어내도' 절감 효과가 큽니다. 반면 양도세는 차익 비율에 비례해 늘어나는 편이라 초반에는 완만합니다. 그래서 보통 중간 어딘가에 최저점이 생깁니다.
시가, 증여자의 취득가, 보유·거주 이력, 승계할 채무를 넣으면, 채무 비율을 단계적으로 바꿔 가며 (증여세 + 양도세 + 취득세)의 합을 계산합니다. 그 합이 가장 낮은 구간을 최적 비율로 제시합니다.
여기서 취득세를 빼먹으면 답이 틀립니다. 유상 취득분과 무상 취득분의 세율이 다르기 때문에, 채무 비율이 바뀌면 취득세도 함께 움직입니다.
계산상 최적 비율이 나와도, 실제로 그만큼의 채무가 존재해야 합니다. 세금을 맞추려고 없는 대출을 급하게 일으키면 자금 출처와 상환 능력 문제가 생깁니다.
전세보증금을 채무로 승계하는 경우, 임차인 동의와 계약 승계 절차가 필요합니다. 서류상 정리가 안 되면 나중에 분쟁이 됩니다.
최적점은 시가·차익·세율이 바뀌면 이동합니다. 세제 개편 발표 전후로는 다시 계산해 보시는 것이 안전합니다.
위 내용은 2026년 기준 제도를 바탕으로 한 일반적인 설명이며, 실제 세액과 대출 한도는 개인의 보유·거주 이력, 소득, 지역 규제에 따라 달라집니다. 큰 결정 전에는 세무사·금융기관 확인을 함께 권합니다.
사용 가이드
부담부증여에서 채무 비율을 조절하면 증여세와 양도세의 합이 달라집니다. 디핑포인트는 총 세부담이 가장 낮아지는 채무 비율 구간을 찾아 주는 도구입니다.