4년 가까이 이어지던 다주택자 양도소득세 중과 유예가 2026년 5월 9일로 종료됐습니다. 정부는 연장하지 않겠다는 방침을 연초에 못박았고, 실제로 그렇게 됐습니다. 이제 조정대상지역에서 다주택자가 집을 팔면 기본세율에 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 더해집니다. 장기보유특별공제도 배제됩니다.
과도기 보완 장치는 있었습니다. 5월 9일 이전에 매매계약을 체결한 경우 강남 3구·용산은 계약일로부터 4개월, 새로 지정된 조정대상지역은 6개월 안에 잔금을 치르면 중과를 피할 수 있게 한 것입니다. 하지만 이 유예 창구도 순차적으로 닫히고 있습니다. 지금 계약하는 거래는 온전히 중과 세율의 세계입니다.
그래서 다주택자의 셈법이 완전히 달라졌습니다. 유예 시절에는 "언제 팔까"가 문제였다면, 지금은 "어떤 순서로 팔까"가 세금을 좌우합니다. 같은 두 채를 팔아도 순서에 따라 총 세부담이 수천만 원에서 억 단위까지 벌어질 수 있습니다. 양도차익이 큰 집을 다주택 상태에서 팔면 중과를 정통으로 맞지만, 차익이 작은 집을 먼저 정리해 1주택 상태를 만든 뒤 비과세·장기보유공제를 받는 경로가 열릴 수 있기 때문입니다.
이 사이트의 매도 순서 시뮬레이터에 보유 주택들의 예상 양도가와 취득가, 보유 기간을 넣으면 순서별 총 세부담이 비교됩니다. 실거래 판독기에서 우리 단지 최근 신고가를 확인하고 그 금액으로 계산하면 더 현실적인 숫자가 나옵니다.
세법은 개인 상황(보유 기간, 거주 요건, 지역)에 따라 결론이 달라집니다. 이 글은 기획재정부 발표 기준의 정리이며, 실제 매도 전에는 세무 전문가 확인을 권합니다.
'언제'보다 '어떤 순서로' — 예시로 이해하기
두 채를 가진 사람이 있다고 해봅시다. 한 채는 양도차익이 크고, 다른 한 채는 차익이 작습니다. 차익이 큰 집을 다주택 상태에서 먼저 팔면 중과세율(2주택 +20%p, 3주택 +30%p)을 정통으로 맞고 장기보유특별공제도 배제됩니다. 반대로 차익이 작은 집을 먼저 정리해 1주택 상태를 만든 뒤 차익이 큰 집을 팔면, 상황에 따라 비과세나 장기보유공제 경로가 열릴 수 있습니다. 같은 두 채를 팔아도 순서 하나로 총 세부담이 수천만 원에서 억 단위까지 갈릴 수 있는 이유입니다.