은행 앱에서 대출 한도를 조회했다가 놀란 분들이 많습니다. 작년보다 소득이 올랐는데 한도는 오히려 줄었기 때문입니다. 범인은 스트레스 DSR입니다.
원리는 간단합니다. 은행이 대출 한도를 계산할 때 실제 금리가 아니라 가산금리를 얹은 가상의 금리로 심사합니다. 금리가 앞으로 오를 수 있으니 그 상황을 미리 반영해 갚을 수 있는 만큼만 빌려주겠다는 취지입니다. 예를 들어 실제 금리가 4%대라도 심사할 때는 최대 1.5%포인트를 더한 5%대 금리로 원리금을 계산하고, 연 소득 대비 원리금 상환액이 40%를 넘지 않는 선에서 한도가 정해집니다.
여기에 2025년 10월 발표된 대책으로 규제가 한 겹 더해졌습니다. 수도권과 규제지역에서는 1주택자가 전세대출을 받을 때 그 이자 상환분까지 DSR에 반영됩니다. 전세대출은 DSR 바깥이라는 통념이 깨진 것입니다. 여기에 주택 가격대별 주담대 한도 차등(15억 초과 4억 원, 25억 초과 2억 원)까지 겹치면, 고가 아파트일수록 현금 없이는 접근 자체가 어려워졌습니다.
그래서 지금 필요한 것은 기사 열 개를 읽는 것이 아니라 내 소득, 내 기존 대출로 직접 계산해 보는 것입니다. 이 사이트의 스트레스 DSR 계산기에 연 소득과 기존 대출 상환액을 넣으면 규제 단계별로 추가 대출 가능액이 바로 나옵니다. 실거래 판독기에서 관심 단지의 최근 거래가를 확인한 뒤, 그 금액이 내 한도 안에 들어오는지 대조해 보세요.
숫자를 알고 은행에 가는 것과 모르고 가는 것은 협상력이 다릅니다. 금융위원회·국토교통부 발표 기준으로 정리했으며, 개별 심사는 은행·소득 유형에 따라 달라질 수 있습니다.
왜 소득이 올랐는데 한도는 줄었나 — 구조로 이해하기
핵심은 '심사 금리'와 '실제 금리'가 다르다는 점입니다. 은행은 미래에 금리가 오를 가능성을 미리 반영해, 실제 금리보다 높은 가상의 금리로 원리금을 계산합니다. 그래서 내 소득이 조금 올라도, 스트레스(가산) 폭이 커지면 그 효과를 상쇄해 버려 한도가 오히려 줄어드는 일이 생깁니다. 여기에 수도권·규제지역에서는 전세대출 이자까지 DSR에 들어오니, 이미 전세대출이 있는 1주택자는 다음 집 대출 여력이 더 좁아집니다.