3기 신도시 청약을 앞두고 가장 흔한 고민이 "싼 데 넣을까, 좋은 데 넣을까"입니다. 왕숙은 상대적으로 낮은 분양가, 창릉은 더 높은 가격표. 단순히 총액만 비교하면 답이 안 나옵니다.
'분양가'가 아니라 '분양가+대출+기회비용'
청약은 '분양가'가 아니라 '분양가 + 대출 + 기회비용'으로 봐야 합니다. 규제지역 여부에 따라 대출 한도가 다르고, 스트레스 DSR 때문에 소득 대비 실제로 받을 수 있는 돈이 정해집니다. 2억 싼 단지라도 대출이 덜 나오면 당장 필요한 현금은 비슷해질 수 있고, 반대로 비싼 단지가 입지 프리미엄으로 나중에 더 벌어줄 수도 있죠.
숫자로 나란히 놓아보면
가정을 하나 세워 보겠습니다. 왕숙 분양가 6억 원, 창릉 8억 원, 두 곳 모두 50% 대출이 가능하다고 해보죠. 왕숙은 3억 원 대출에 당장 필요한 현금 3억 원, 창릉은 4억 원 대출에 현금 4억 원입니다. 언뜻 왕숙이 1억 원 덜 드는 것처럼 보입니다. 그런데 창릉이 입지 덕에 5년 뒤 시세가 2억 원 더 오른다면, 초기 1억 원 차이는 뒤집힙니다. 반대로 내 소득으로 4억 원 대출의 월 상환을 감당하기 빠듯하다면, 아무리 기대수익이 높아도 왕숙이 맞는 선택입니다. 정답은 단지가 아니라 '내 현금흐름'에 있습니다.
당장 확인할 두 가지 숫자
첫째, 내 소득으로 각 분양가에서 대출이 얼마 나오는지 — 스트레스 DSR 계산기에 연 소득과 기존 상환액을 넣으면 한도가 나옵니다. 둘째, 그 대출을 월로 환산하면 얼마인지 — 대출 상환금 계산기로 원리금균등 월 납입액을 확인하세요.
1. 각 분양가에서 내 소득으로 대출이 얼마 나오는지 스트레스 DSR 계산기로 확인한다.
2. 그 대출의 월 원리금을 대출 상환금 계산기로 환산한다.
3. '지금 필요한 현금'(분양가 − 대출)과 '월 부담'을 두 단지 나란히 비교한다.
4. 여기에 입지·교통·공급 물량으로 '5년 뒤 기대'를 더해 최종 판단한다.