2025년 10월 15일 이후 서울에서 아파트를 사는 일은 완전히 다른 게임이 됐습니다. `확인된 사실` 서울 전 지역과 경기 12개 지역(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남)이 조정대상지역·투기과열지구로 묶였고, 같은 범위가 토지거래허가구역으로도 신규 지정됐습니다(KB Think 10·15 대책 해설, 토스뱅크 10·15 부동산 규제 해설).
`확인된 사실` 적용 대상은 아파트와, 아파트 1동 이상을 포함한 연립·다세대주택입니다. 오피스텔이나 상가 같은 비주택은 토지거래허가구역 대상이 아닙니다. 또한 10월 20일 이전에 계약을 체결한 경우는 허가받을 의무도, 실거주 의무도 없습니다 — 규제 발표 직후 계약한 매물이라면 이 예외에 해당하는지부터 확인하시기 바랍니다.
실제 매수 과정에서 부딪히는 관문은 세 개입니다.
첫째, 허가. 토지거래허가구역의 아파트를 사려면 구청의 허가를 받아야 합니다. 계약 전에 허가 신청이 먼저입니다.
둘째, 실거주 의무. 허가를 받아 취득하면 2년간 직접 거주해야 합니다. 전세를 끼고 사는 갭투자는 이 구간에서 구조적으로 막혔습니다. "일단 사두고 세 놓다가 들어가지"라는 전략이 불가능해졌다는 뜻입니다.
셋째, 대출 한도. 규제지역 주담대는 집값 구간별로 차등 적용됩니다. 15억 원 이하는 최대 6억 원, 15억 초과~25억 원은 4억 원, 25억 원을 넘으면 2억 원까지만 나옵니다. 강남권 고가 아파트는 사실상 현금 승부가 된 셈입니다.
이 3중 관문에서 가장 먼저 할 일은 매물 호가가 아니라 실거래가 확인입니다. 규제 발표 전후로 호가와 신고가의 간격이 크게 벌어진 단지가 많기 때문입니다. 이 사이트 실거래 판독기에 단지명을 넣으면 국토교통부 실거래가공개시스템에 신고된 진짜 가격과 5년 저점 대비 위치가 나옵니다. 그 금액을 스트레스 DSR 계산기에 넣으면 세 번째 관문(대출)을 통과할 수 있는지까지 한 번에 이어집니다.
`주의할 예외` 지역 지정과 한도는 정부 고시로 조정될 수 있습니다. 이 글은 2025년 10월 발표 기준의 정리이며, 계약 직전에는 반드시 최신 고시를 다시 확인하시기 바랍니다.
숫자로 이해하기 — 15억 아파트를 예로
`가정 계산` 아래 예시는 특정 거래 사례가 아니라 설명을 위한 가정입니다. 시세 15억 원짜리 규제지역 아파트를 산다고 해봅시다. 주담대 한도는 최대 6억 원이니, 취득세와 중개보수를 빼고도 최소 9억 원 이상은 현금(또는 기존 자산을 처분한 돈)으로 준비해야 합니다. 여기에 2년 실거주 의무가 붙습니다. 만약 그 2년간 다른 집에 전세로 살 생각이었다면, 그 전세보증금까지 자금 계획에 넣어야 합니다. 표면 가격 15억만 보고 움직이면 자금 계획이 통째로 어긋나는 이유입니다.