10·15 대책 이후 서울에서 집 사기 — 허가·실거주·대출 한도 3중 관문 정리

2025년 10월 15일 이후 서울에서 아파트를 사는 일은 완전히 다른 게임이 됐습니다. 서울 전 지역과 경기 12개 지역(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남)이 조정대상지역·투기과열지구로 묶였고, 같은 범위가 토지거래허가구역으로도 지정됐습니다.

실제 매수 과정에서 부딪히는 관문은 세 개입니다.

첫째, 허가. 토지거래허가구역의 아파트를 사려면 구청의 허가를 받아야 합니다. 계약 전에 허가 신청이 먼저입니다.

둘째, 실거주 의무. 허가를 받아 취득하면 2년간 직접 거주해야 합니다. 전세를 끼고 사는 갭투자는 이 구간에서 구조적으로 막혔습니다. "일단 사두고 세 놓다가 들어가지"라는 전략이 불가능해졌다는 뜻입니다.

셋째, 대출 한도. 규제지역 주담대는 집값 구간별로 차등 적용됩니다. 15억 원 이하는 최대 6억 원, 15억 초과~25억 원은 4억 원, 25억 원을 넘으면 2억 원까지만 나옵니다. 강남권 고가 아파트는 사실상 현금 승부가 된 셈입니다.

이 3중 관문에서 가장 먼저 할 일은 매물 호가가 아니라 실거래가 확인입니다. 규제 발표 전후로 호가와 신고가의 간격이 크게 벌어진 단지가 많기 때문입니다. 이 사이트 실거래 판독기에 단지명을 넣으면 국토부에 신고된 진짜 가격과 5년 저점 대비 위치가 나옵니다. 그 금액을 스트레스 DSR 계산기에 넣으면 세 번째 관문(대출)을 통과할 수 있는지까지 한 번에 이어집니다.

국토교통부·금융위원회 발표 기준 정리이며, 지역 지정과 한도는 추후 조정될 수 있으니 계약 전 최신 고시를 확인하세요.

숫자로 이해하기 — 15억 아파트를 예로

예를 들어 시세 15억 원짜리 규제지역 아파트를 산다고 해봅시다. 주담대 한도는 최대 6억 원이니, 취득세와 중개보수를 빼고도 최소 9억 원 이상은 현금(또는 기존 자산을 처분한 돈)으로 준비해야 합니다. 여기에 2년 실거주 의무가 붙습니다. 만약 그 2년간 다른 집에 전세로 살 생각이었다면, 그 전세보증금까지 자금 계획에 넣어야 합니다. 표면 가격 15억만 보고 움직이면 자금 계획이 통째로 어긋나는 이유입니다.

세 관문을 통과하는 순서

1. 관심 단지의 국토부 실거래가를 먼저 확인합니다 — 호가가 아니라 신고가 기준입니다.
2. 그 금액으로 스트레스 DSR 계산기를 돌려 대출 한도 안에 들어오는지 봅니다.
3. 부족한 금액을 현금으로 감당할 수 있는지, 2년 실거주가 실제로 가능한 상황인지 점검합니다.
4. 여기까지 통과되면 토지거래허가를 신청하고, 허가가 난 뒤에 계약합니다.

흔한 실수 한 가지

가장 많이 놓치는 부분이 '허가 후 계약' 순서입니다. 마음에 드는 매물을 먼저 잡아두고 허가를 나중에 받으려다, 허가 요건(실거주 계획 등)을 못 맞춰 계약이 꼬이는 경우가 있습니다. 순서를 뒤집지 마세요.

자주 묻는 질문

Q. 허가를 안 받고 먼저 계약하면 어떻게 되나요?
A. 토지거래허가구역에서는 허가가 계약의 전제입니다. 허가 없이 체결한 매매계약은 효력에 문제가 생길 수 있어, 반드시 허가 절차가 먼저입니다.

Q. 실거주는 언제까지 해야 하나요?
A. 취득 후 2년입니다. 이 기간에는 임대를 놓을 수 없어, 전세를 낀 갭투자 방식이 구조적으로 막힙니다.

Q. 25억이 넘는 집은 대출이 얼마나 나오나요?
A. 25억 초과 구간은 주담대가 최대 2억 원으로 제한됩니다. 사실상 대부분을 현금으로 마련해야 한다는 뜻입니다.

규제 지역과 한도는 정부 고시에 따라 바뀔 수 있으니, 계약 직전에 국토교통부·금융위원회의 최신 발표를 다시 확인하세요. 이 글은 일반적인 정보 제공을 위한 것이며, 개별 거래의 세무·법률 판단은 전문가 확인을 권합니다.