전세 계약 전 확인해야 할 숫자 3가지 — 보증금을 지키는 순서

전세 매물이 귀해질수록 조급해지고, 조급할수록 확인을 건너뛰게 됩니다. 그런데 보증금 사고는 대부분 계약 전에 숫자 세 개만 확인했어도 피할 수 있었던 경우입니다.

첫 번째 숫자, 그 집의 매매 실거래가. 전세가가 매매가에 바짝 붙어 있거나 넘어서는 집은 위험 신호입니다. 집값이 조금만 빠져도 보증금을 돌려받지 못하는 구조이기 때문입니다. 등기부등본의 근저당까지 더해 "매매가 대비 (근저당+내 보증금)" 비율이 80%를 넘으면 다시 생각해야 합니다. 매매 실거래가는 이 사이트 실거래 판독기에 단지명만 넣으면 국토부 신고가로 바로 확인됩니다.

두 번째 숫자, 전세대출의 월 부담. 같은 집이라도 전세(보증금+대출이자)와 월세(보증금+월세)의 실질 부담은 금리에 따라 역전되기도 합니다. 특히 수도권·규제지역에서 1주택자는 전세대출 이자가 DSR에 반영되기 시작해, 전세대출이 다음 주택 구입 한도까지 잡아먹을 수 있습니다. 전세대출 계산기에 보증금과 금리를 넣고 월 환산 금액으로 비교해 보세요.

세 번째 숫자, 보증보험 가입 가능 여부. 전세보증금 반환보증은 집값 대비 보증금 비율 요건을 충족해야 가입됩니다. 가입이 거절되는 집이라면 보험사가 이미 위험하다고 판단한 집이라는 뜻입니다. 계약금을 넣기 전에 가입 가능 여부부터 조회하는 것이 순서입니다.

정리하면 순서는 이렇습니다. 실거래가 확인 → 근저당 합산 비율 계산 → 전세대출 월 부담 비교 → 보증보험 가입 확인 → 그 다음이 계약입니다. 조급함은 사고의 어머니입니다. 숫자 세 개면 대부분의 함정을 피할 수 있습니다.

숫자로 이해하기 — 전세가율 계산 예시

가령 매매 실거래가가 5억 원인 집에, 집주인의 근저당(대출)이 1억 원 잡혀 있고 내 전세보증금이 3억 원이라고 해봅시다. '집값 대비 (근저당 + 내 보증금)' 비율은 (1억 + 3억) ÷ 5억 = 80%입니다. 이 비율이 80%를 넘어가면, 나중에 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 온전히 돌려받기 어려워질 수 있습니다. 숫자로 먼저 따져보면 '왠지 불안한 느낌'이 '구체적인 위험 신호'로 바뀝니다.

계약 전 확인 순서 (체크리스트)

1. 국토부 실거래가로 그 집의 진짜 매매가를 확인한다.
2. 등기부등본에서 근저당(선순위 채권)을 확인해 합산 비율을 계산한다.
3. 전세대출 이자를 월로 환산해 월세와 실부담을 비교한다.
4. 전세보증금 반환보증 가입이 가능한 집인지 조회한다.
5. 위 네 가지가 모두 통과되면 그때 계약금을 넣는다.

자주 묻는 질문

Q. 근저당이 있는 집은 무조건 위험한가요?
A. 근저당이 있다는 사실 자체보다, '매매가 대비 (근저당 + 내 보증금)' 비율이 얼마인지가 중요합니다. 비율이 낮고 선순위가 정리될 예정이라면 상대적으로 안전할 수 있습니다.

Q. 보증보험 가입이 거절되면요?
A. 보험사가 그 집의 반환 위험을 높게 봤다는 신호입니다. 계약을 다시 검토하는 것이 안전합니다.

Q. 전세와 월세, 뭐가 유리한가요?
A. 금리에 따라 달라집니다. 전세대출 이자를 월로 환산해 월세와 나란히 비교해 보고, 수도권·규제지역 1주택자라면 전세대출이 다음 집 대출 한도까지 잡아먹는다는 점도 함께 고려하세요.

이 글은 일반적인 정보 제공을 위한 것이며, 개별 계약의 안전성은 등기부·시세·보증 요건을 직접 확인한 뒤 판단하시기 바랍니다.