착공까지 68개월을 37개월로 — 8·13 공급대책이 답한 것과 끝내 비워둔 것

"세금만 올리고 공급은 언제 한다는 건지 모르겠다"는 말이 8월 초 내내 시장에 깔려 있었습니다. 그리고 8월 13일, 정부가 공급대책을 내놨습니다. 결론부터 말씀드리면 속도에 대한 답은 나왔고, 거래세와 재건축초과이익환수에 대한 답은 이번에도 나오지 않았습니다.

서울 착공은 목표의 19%였습니다

`확인된 사실` 국토교통부가 7월 31일 공개한 주택통계에서, 서울의 2026년 상반기 주택 착공은 13,121호였습니다. 지난해 9월 세운 연간 목표 68,000호의 19.3%입니다. 수도권 전체로 넓혀도 65,204호로 연간 목표의 24% 수준입니다. 하반기에 상반기의 네 배를 착공해야 목표를 채운다는 뜻입니다.

착공이 안 됐다는 건 지금의 문제가 아니라 2~3년 뒤의 문제입니다. 아파트는 착공 후 입주까지 통상 30개월 안팎이 걸리기 때문에, 2026년 상반기의 빈칸은 2028~2029년 입주 물량의 빈칸으로 그대로 넘어갑니다.

8·13 대책이 실제로 바꾼 숫자

`확인된 사실` 8월 13일 국토교통부·금융위원회·국무조정실·재정경제부가 함께 발표한 「주택 신속공급 방안」의 핵심은 물량보다 시간입니다.

영상에서 짚었던 PF 경색, 공사비 문제, 민간 사업성 문제에는 일단 돈과 시간으로 답을 한 셈입니다. 조기 착공 사업장의 임대주택 인수가격을 기본형건축비의 80%에서 100%로 올린 것도 "공사비가 너무 짜게 형성돼 있다"는 지적을 정면으로 받은 항목입니다.

인센티브에 붙은 시한, 2029년 절벽

`주의할 예외` 이번 대책의 지원은 대부분 착공 시점에 연동된 한시 조치입니다. 조문이 아니라 연도가 조건입니다.

개발부담금도 같은 구조입니다. 2027년 내 착공은 전액 면제, 2028년은 50% 감면, 그 이후는 감면이 없습니다. 정비사업 현금청산자 취득분 취득세도 2027년까지 면제, 2028년 75% 감면입니다.

`가정 계산` 문제는 시한과 물리적 소요기간이 맞물릴 때 생깁니다. 오늘 지구를 지정해 최단기 모델(37개월)을 그대로 태워도 착공은 2029년 하반기입니다. 즉 이번에 새로 지정되는 신규택지 10만 가구는 인센티브가 끝난 뒤에 첫 삽을 뜨는 구간에 들어갑니다. 인센티브가 실제로 붙는 대상은 이미 인허가가 진행 중인 사업장이라는 뜻이고, 사업장 입장에서는 2027~2028년에 착공이 몰렸다가 2029년에 뚝 끊기는 절벽이 생길 수 있습니다.

거래세는 이번에도 비어 있습니다

`확인된 사실` 8·3 세제개편은 보유세를 올렸고, 8·13 대책에도 취득세율 인하는 없습니다. 정비사업 현금청산자 취득분 감면 같은 부분 조치만 들어갔습니다.

OECD가 2026년 7월 2일 공개한 한국경제보고서는 정확히 반대 방향을 권고했습니다. 한국의 GDP 대비 부동산 세수 비중은 3.0%로 OECD 평균 1.6%의 두 배에 가깝지만, 그중 보유세 비중은 29.4%로 OECD 평균 56.0%의 절반입니다. 거래세를 줄이고 보유세를 늘리는 세수중립적 전환이 주거 이동성과 노동시장 효율을 높인다는 것이 권고의 요지입니다.

`윤선생의 해석` 보유세만 올리고 거래세를 그대로 두면 OECD 권고의 절반만 이행한 것이 됩니다. 사는 사람도 파는 사람도 움직이기 어려워지는 구간이 만들어지고, 거래가 얼어붙는다고 해서 가격이 내려가지는 않습니다.

재건축초과이익환수는 조문 그대로입니다

`확인된 사실` 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」은 조합원 1인당 평균 초과이익이 8천만원을 넘으면 초과분에 10~50%를 누진 부과합니다. 2024년 3월 개정으로 면제 기준이 3천만원에서 8천만원으로 올라가고 장기보유 1주택자 감면(6년 이상 10%, 20년 이상 최대 70%), 60세 이상 납부유예가 생겼지만, 부과 구조 자체는 그대로 남아 있습니다. 8·13 대책은 재개발 동의율은 손댔지만 재초환은 건드리지 않았습니다.

`주의할 예외` 동의율 완화(75%→70%)는 재개발 조합설립 기준입니다. 재건축 조합설립 동의 요건은 도시정비법상 별도 조항이라 이번 완화가 그대로 적용되지 않습니다. 우리 단지가 재건축인지 재개발인지에 따라 결론이 갈립니다.

시계열로 보면 지금 어디쯤인가

여기서 속도가 갈립니다. 기부채납·개발부담금·PF 보증처럼 시행령이나 예산으로 움직이는 항목은 국회를 거치지 않아 연내에도 반영될 수 있습니다. 반면 동의율 완화, 세제 감면, 8·3 세제개편의 양도세·보유세 조항은 법률 개정 사항이라 국회를 통과해야 하고, 통상 이듬해 시행으로 넘어갑니다. 발표일과 적용일은 같지 않습니다.

독자가 확인할 것

우리 사업장이 2027년 내 착공이 가능한 단계인지가 이번 대책에서 실익이 갈리는 첫 번째 기준입니다. 사업승인 시점이 2027년을 넘어가면 기부채납 완화 4%p도 개발부담금 면제도 대상이 아닙니다. 조합원이라면 재초환 부담금 추정액을 보유세 계산기로 잡아보는 것과 별개로, 관리처분인가 예정 시점을 조합에 확인해 두시는 편이 실질적입니다.

한계

이 글은 8월 13일 발표문과 언론 보도를 기준으로 정리한 것입니다. 세부 시행 기준은 시행령·고시로 확정되며, 특히 기부채납 완화율과 PF 이자 지원의 적용 대상 요건은 아직 세부안이 나오지 않았습니다. 신규택지 후보지도 연내 발표 예정으로, 개별 지역 영향은 이 시점에서 단정할 수 없습니다.

Q. 착공 68개월이 37개월로 줄면 입주도 그만큼 빨라지나요?

착공까지의 행정 기간만 줄어드는 것이고 공사 기간은 그대로입니다. 착공 후 입주까지 통상 30개월 안팎이 더 걸립니다. 31개월 단축은 입주 시점을 2년 반 정도 당기는 효과로 보시는 것이 정확합니다.

Q. 재개발 동의율이 낮아졌으니 재건축도 쉬워지나요?

아닙니다. 이번에 낮아진 것은 재개발 조합설립 동의율(75%→70%)과 공공재개발·재건축 사업시행자 지정 동의율(67%→60%)입니다. 일반 재건축 조합설립 요건과 재건축초과이익환수는 그대로입니다.

Q. LH 공공공급만으로 물량이 채워지나요?

정부 자료 기준으로도 수도권 주택공급의 80% 이상이 민간입니다. 이번 대책이 PF 보증을 26.3조에서 47.8조로 늘리고 자기자본비율 규제를 2년 미룬 것도 민간 공급 복원이 전제라는 판단에서 나온 것으로 보입니다.

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