재건축 분담금 계산기

기본 구조는 이렇습니다. 조합원분담금 = 조합원 분양가 − 권리가액. 권리가액은 내 종전 자산 감정평가액에 비례율을 곱한 값이고, 비례율은 사업 전체의 수익성(총수입 − 총사업비)에 따라 정해집니다.

즉 공사비가 오르면 총사업비가 커지고 → 비례율이 떨어지고 → 권리가액이 줄어 → 내 분담금이 늘어납니다. 최근 몇 년간 공사비가 급등하면서 초기 추정치와 확정치가 크게 벌어진 단지가 많았던 이유입니다.

사업비를 메워 주는 건 일반분양 수입입니다. 그래서 일반분양 물량이 많고 분양가가 높을수록 조합원 부담이 줄어듭니다. 반대로 임대·공공 물량 비중이 크고 일반분양이 적으면 조합원이 그만큼 더 부담하게 됩니다.

은마아파트처럼 세대수는 크게 늘어도 일반분양이 수백 세대에 그치는 구조에서는, 늘어난 세대수만 보고 '사업성이 좋아졌다'고 판단하면 위험합니다.

종전 감정가 8억, 비례율 100%라면 권리가액은 8억입니다. 조합원 분양가가 12억이면 분담금은 4억입니다. 그런데 공사비 상승으로 비례율이 90%로 떨어지면 권리가액은 7.2억이 되고, 분담금은 4.8억으로 8천만 원 늘어납니다.

여기에 조합원 분양가까지 오르면 부담은 더 커집니다. 그래서 '지금 나온 분담금 추정치 + 여유분'으로 자금 계획을 잡아야 합니다.

재건축은 사업시행인가 → 관리처분 → 이주·철거 → 착공 → 입주로 이어지고, 각 단계마다 지연이 흔합니다. 이주 기간에는 거주 비용(전세·월세)이 별도로 들고, 그동안의 금융비용도 사업비에 쌓입니다.

분담금 계산에는 이 '시간 비용'이 잘 드러나지 않습니다. 입주까지 5~7년이 걸린다면 그 기간의 대출이자와 임차 비용까지 함께 계산해야 실제 부담이 보입니다.